Heizungsgesetz 2026: Wie lange darf die Heizung laufen?

Dürfen Sie Ihre Heizung weiter betreiben? Ja, unbefristet.

Am 28. Juli 2026 wurde das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) im Bundesgesetzblatt verkündet. Es löst das Gebäudeenergiegesetz (GEG) ab und trägt dessen Nachfolge auch im Namen. Die Heizungsregelungen sind seit dem 29. Juli 2026 in Kraft.

Für Eigentümerinnen und Eigentümer ist der Kern schnell erzählt: Die §§ 71 bis 73 GEG wurden ersatzlos gestrichen. Damit sind die drei Regelungen entfallen, die für die meiste Verunsicherung gesorgt haben — die 65-Prozent-Vorgabe für erneuerbare Energien, die Beratungspflicht beim Einbau von Öl- und Gasheizungen und die Betriebsverbote für bestimmte Heizkessel.

Konkret heißt das: Ein Konstanttemperatur-Heizkessel von 1990 darf weiterlaufen. Die frühere Austauschpflicht nach rund 30 Jahren gibt es nicht mehr. Auch das Verbot, Heizkessel ab 2045 mit fossilen Brennstoffen zu betreiben, ist entfallen.

Was, wenn die Heizung kaputtgeht?

Eine defekte Öl- oder Gasheizung dürfen Sie reparieren lassen — ohne Anzeige-, Beratungs- oder Austauschpflicht. Erst wenn eine Reparatur technisch oder wirtschaftlich nicht mehr sinnvoll ist, muss eine neue Anlage her.

Bei der neuen Heizung haben Sie die Wahl. § 42 GModG listet die zulässigen Heiztechniken auf: Wärmepumpe, solarthermische Anlage, Biomasse- oder Wasserstoffheizung, Wärmepumpen- und Solarthermie-Hybridheizung, KWK-Anlage, Stromdirektheizung, Fernwärmeanschluss — und ausdrücklich auch Gas- und Ölheizung. Für die fossilen Varianten gelten die zusätzlichen Anforderungen des § 43 GModG.

Was an die Stelle der 65-Prozent-Regel getreten ist

Die 65-Prozent-Regel ist mit § 71 GEG entfallen und nie flächendeckend wirksam geworden. An ihre Stelle tritt die gestufte Beimischungspflicht des § 43 GModG, im amtlichen Sprachgebrauch Bio-Treppe. Sie gilt für neu eingebaute Gas-, Heizöl- und Flüssiggasheizungen und schreibt einen wachsenden Mindestanteil an Biomethan, Bioöl, biogenem Flüssiggas oder Wasserstoff vor.

Die Bio-Treppe lässt sich ganz oder teilweise auch anders erfüllen: durch eine solarthermische Anlage (§ 43 Abs. 3 GModG), eine raumlufttechnische Anlage mit Wärmerückgewinnung (§ 43 Abs. 4 GModG) oder eine Wärmepumpen-Hybridheizung (§ 43 Abs. 5 GModG). Fällt die bestehende Anlage irreparabel aus, gilt eine Übergangsfrist von zwölf Monaten. Ist der Eigentümer nicht der Betreiber der Anlage, trifft die Pflicht den Betreiber.

Der Ausstieg läuft künftig über den Brennstoff, nicht über die Anlage

Das ist der Punkt, der in den Schlagzeilen meist untergeht — und der für Ihre Kalkulation wichtiger ist als jedes gestrichene Verbot.

§ 42a GModG verpflichtet die Bundesregierung, bis zum 1. Dezember 2026 ein Gesetz vorzulegen, nach dem ab dem Jahr 2045 nur noch klimaneutrale Brennstoffe zur Wärmeversorgung von Gebäuden in Verkehr gebracht werden dürfen. Die Pflicht trifft dann die Inverkehrbringer von Gas, Öl und Flüssiggas, nicht Sie als Eigentümer.

Praktisch bedeutet das: Ihre Anlage bleibt legal, aber der fossile Brennstoff wird voraussichtlich knapper und teurer. Das ist ein Kostenrisiko, kein Verbot. Wer heute eine neue Gas- oder Ölheizung einbaut, sollte die Brennstoffkosten über die gesamte Nutzungsdauer durchrechnen — nicht nur die Anschaffung. Für 2030 ist im Übrigen eine gesetzliche Evaluation vorgesehen (§ 9a GModG), die prüft, ob das Gesetz seinen Beitrag zu den Klimazielen leistet.

Was beim Eigentümerwechsel gilt

Hier hält sich eine Fehlinformation besonders hartnäckig: dass der Käufer eines Ein- oder Zweifamilienhauses binnen zwei Jahren den Heizkessel tauschen muss. Das stimmt nicht mehr.

Die Zwei-Jahres-Frist gibt es weiterhin. Sie läuft ab dem ersten Eigentumsübergang nach dem Stichtag 1. Februar 2002 (§ 35 Abs. 3, § 69 Abs. 4 GModG). Sie umfasst aber nur noch zwei Pflichten: die Dämmung bislang ungedämmter oberster Geschossdecken oder des darüberliegenden Dachs (§ 35 GModG) und die Dämmung ungedämmter Warmwasser- und Heizungsleitungen sowie deren Armaturen in unbeheizten Räumen (§ 69 Abs. 2 GModG). Der Kesseltausch gehört nicht mehr dazu.

Für selbstgenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser gibt es zusätzlich eine Wirtschaftlichkeitsausnahme: Nach § 35 Abs. 4 GModG entfällt die Pflicht zur Dämmung der obersten Geschossdecke, wenn sich die Aufwendungen nicht in angemessener Zeit durch die Einsparungen erwirtschaften lassen. Eine Behörde ist daran nicht beteiligt — Sie beurteilen das selbst, sollten das Ergebnis aber dokumentieren. Teilmaßnahmen, die für sich wirtschaftlich sind, müssen dennoch umgesetzt werden.

Mehr dazu, was vor einem Verkauf sinnvoll ist, finden Sie unter Modernisieren vor dem Verkauf.

Was noch offen ist

Zwei Punkte gehören zur ehrlichen Einordnung dazu:

Das Ausführungsgesetz zur Brennstoffquote fehlt noch. § 42a GModG setzt der Bundesregierung eine Frist bis zum 1. Dezember 2026. Wie die Quote konkret ausgestaltet wird und was sie für die Brennstoffpreise bedeutet, lässt sich vorher nicht seriös beziffern.

Der Rechtsstreit ist nicht abgeschlossen. Die Deutsche Umwelthilfe hat am 22. Juni 2026 eine Verfassungsbeschwerde gegen das Gesetz angekündigt; nach unserem Kenntnisstand ist sie bislang nicht erhoben. Ein Beschluss des Bundesverfassungsgerichts vom 9. Juli 2026 (Az. 2 BvE 3/26) betraf eine andere Sache: ein Organstreitverfahren zum Gesetzgebungsverfahren, das als unzulässig verworfen wurde. Zur Verfassungsmäßigkeit des GModG hat sich das Gericht ausdrücklich nicht geäußert. Wer daraus liest, das Gesetz sei höchstrichterlich bestätigt, liegt falsch.

Hinzu kommt: § 9 GModG enthält eine Länderöffnungsklausel. Die Bundesländer können abweichende Regelungen treffen. Für Ihre Immobilie in Niedersachsen gilt derzeit das Bundesrecht unverändert — bei größeren Investitionsentscheidungen lohnt trotzdem ein Blick auf den aktuellen Landesstand.

Was bedeutet das, wenn Sie verkaufen möchten?

Eine alte fossile Heizung ist kein Ausschlusskriterium für einen Verkauf — und sie ist es seit der Reform noch weniger, weil der gesetzliche Austauschdruck weggefallen ist. Das Argument „Die muss der Käufer sowieso bald rauswerfen" trägt nicht mehr.

Käuferinnen und Käufer schauen aber weiterhin genau hin, und zwar auf die Betriebskosten: CO₂-Preis, absehbar steigende Preise für fossile Brennstoffe, mögliche spätere Modernisierung. Alter und Zustand der Heizung fließen deshalb in die Bewertung und in die Vermarktung ein — nur eben als Kostenfrage, nicht als Rechtsproblem.

Unser Rat bleibt: keine überstürzte Sanierung „nur für den Verkauf". Ob sich eine neue Heizung vorher lohnt, hängt vom Einzelfall ab — vom Zustand der Anlage, vom Gebäude und vom Käuferkreis. Genau das ordnen wir bei einer Bewertung vor Ort mit Ihnen ein. Denken Sie außerdem an den Energieausweis, der beim Verkauf ohnehin Pflicht ist.