Wissen — Verkauf
Was kostet ein Hausverkauf? Alle Kosten im Überblick
Provision, Energieausweis, Grundschuld, Steuern: Wer beim Verkauf was zahlt — und welche Kosten Sie mit guter Vorbereitung vermeiden können. Ehrlich aufgeschlüsselt, Stand 2026.
Transparenz von Anfang an
Die kurze Antwort
Die größte Position ist fast immer der Verkäuferanteil an der Maklerprovision — in Niedersachsen üblich 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer. Dazu kommen kleinere Pflichtposten wie der Energieausweis und die Unterlagenbeschaffung sowie — je nach Situation — Grundschuld-Löschung, Vorfälligkeitsentschädigung und Spekulationssteuer. Die gute Nachricht: Notar- und Grundbuchkosten des Kaufvertrags zahlt üblicherweise der Käufer, und die zwei teuersten Sonderposten lassen sich mit guter Planung oft vermeiden oder senken.
Kostenüberblick: Wer zahlt was beim Hausverkauf?
| Kostenpunkt | Größenordnung | Wer zahlt? |
|---|---|---|
| Maklerprovision | Je 3,57 % inkl. MwSt. für Verkäufer und Käufer (Niedersachsen, üblich) | Verkäufer und Käufer je zur Hälfte |
| Notar & Grundbuch (Kaufvertrag) | In der Regel etwa 1,5–2 % des Kaufpreises | Üblicherweise der Käufer |
| Energieausweis | Verbrauchsausweis ab ca. 50–100 €, Bedarfsausweis meist einige hundert Euro | Verkäufer (Pflicht vor Besichtigung) |
| Unterlagen (Grundbuchauszug, Flurkarte u. a.) | Meist unter 100 € an Gebühren | Verkäufer — Beschaffung übernehmen wir |
| Löschung der Grundschuld | Notar- und Grundbuchgebühren, meist niedriger dreistelliger Betrag | Verkäufer |
| Vorfälligkeitsentschädigung | Individuell — abhängig von Restschuld, Restlaufzeit, Zinsdifferenz | Verkäufer, nur bei vorzeitiger Darlehensablösung |
| Spekulationssteuer | Individueller Steuersatz auf den Gewinn | Verkäufer, nur bei Verkauf vermieteter Objekte innerhalb von 10 Jahren |
| Wertgutachten (optional) | Nur nötig für Gericht/Finanzamt — unsere Werteinschätzung ist kostenfrei | Wer es beauftragt |
Alle Angaben sind übliche Größenordnungen (Stand 2026), keine verbindliche Kostenaufstellung. Die konkreten Zahlen für Ihren Fall rechnen wir im Erstgespräch transparent vor.
Die zwei Posten, die richtig ins Geld gehen können
Vorfälligkeitsentschädigung: Läuft noch ein Darlehen, darf die Bank bei vorzeitiger Ablösung eine Entschädigung für entgangene Zinsen verlangen — je nach Restschuld und Zinsdifferenz ein spürbarer Betrag. Wichtig zu wissen: Zehn Jahre nach Vollauszahlung des Darlehens haben Sie ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht mit sechs Monaten Frist, dann entfällt die Entschädigung komplett. Manchmal lohnt es sich auch, das Darlehen vom Käufer übernehmen zu lassen oder es auf eine neue Immobilie mitzunehmen. Wir sprechen das Thema früh an — nicht erst beim Notar.
Spekulationssteuer: Bei vermieteten Immobilien, die innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf verkauft werden, besteuert das Finanzamt den Gewinn. Wer selbst im Haus gewohnt hat — durchgehend oder im Verkaufsjahr plus den beiden Vorjahren — verkauft steuerfrei. Manchmal ist Warten also bares Geld wert. Alle Details zur Spekulationssteuer →
Was der Makler kostet — und wann
Die Provision wird erst fällig, wenn der Kaufvertrag beim Notar beurkundet ist. Bewertung, Exposé, Fotos, Inserate, Besichtigungen und Verhandlung gehen bei uns in Vorleistung — kommt kein Verkauf zustande, zahlen Sie nichts. Die Konditionen legen wir vor der Beauftragung schriftlich fest. Mehr zur Maklerprovision → · Mit oder ohne Makler verkaufen? →
Versteckte Kosten? Gibt es — aber andere, als Sie denken
Der teuerste Fehler beim Hausverkauf steht in keiner Gebührentabelle: ein falscher Angebotspreis. Ein zu hoher Startpreis kostet Monate an Vermarktungszeit und führt erfahrungsgemäß am Ende oft zu einem niedrigeren Ergebnis; ein zu niedriger verschenkt direkt Geld. Deshalb beginnt ein kosteneffizienter Verkauf mit einer fundierten Werteinschätzung — bei uns nachvollziehbar hergeleitet und kostenfrei.
Hinweis: Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Für verbindliche Auskünfte zu Steuer- und Darlehensfragen ziehen Sie Steuerberater oder Bank hinzu — auf Wunsch vermitteln wir Kontakte aus unserem Netzwerk.
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Häufige Fragen zu den Kosten
Typische Verkäuferkosten sind: der eigene Anteil an der Maklerprovision (in Niedersachsen üblich je 3,57 Prozent inkl. MwSt. für Verkäufer und Käufer), der Energieausweis, die Beschaffung fehlender Unterlagen, die notarielle Löschung einer eingetragenen Grundschuld sowie gegebenenfalls Vorfälligkeitsentschädigung und Spekulationssteuer. Notar- und Grundbuchkosten des Kaufvertrags zahlt dagegen üblicherweise der Käufer.
Seit dem Provisionsteilungsgesetz von 2020 teilen sich Verkäufer und Käufer die Provision in der Regel hälftig. In Niedersachsen sind je 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer üblich, zusammen 7,14 Prozent vom Kaufpreis. Fällig wird sie erst mit beurkundetem Notarvertrag — vorher kostet unsere Arbeit Sie nichts.
Ein Verbrauchsausweis ist ab etwa 50 bis 100 Euro erhältlich, ein Bedarfsausweis kostet je nach Objekt meist einige hundert Euro. Welcher Ausweis zulässig ist, hängt vom Gebäude ab. Ohne gültigen Energieausweis darf nicht besichtigt werden — wir kümmern uns auf Wunsch um die Beschaffung.
Läuft auf dem Haus noch ein Darlehen und lösen Sie es beim Verkauf vorzeitig ab, darf die Bank eine Entschädigung für die entgangenen Zinsen verlangen. Die Höhe hängt von Restschuld, Restlaufzeit und Zinsdifferenz ab und kann erheblich sein. Nach zehn Jahren ab Vollauszahlung besteht ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht mit sechs Monaten Frist — dann entfällt sie. Das lohnt sich vor dem Verkauf zu prüfen.
Nur in bestimmten Fällen: Liegen zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre und war die Immobilie vermietet, fällt Spekulationssteuer auf den Gewinn an. Steuerfrei bleibt der Verkauf bei durchgehender Eigennutzung oder bei Eigennutzung im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor. Details klärt der Steuerberater — wir weisen rechtzeitig auf das Thema hin.
Für die Löschung einer eingetragenen Grundschuld fallen Notar- und Grundbuchgebühren an, die sich nach der Höhe der Grundschuld richten — meist ein niedriger dreistelliger Betrag. Käufer verlangen in der Regel ein lastenfreies Grundbuch; die Abwicklung läuft über den Notar.
Was bleibt bei Ihrem Verkauf unterm Strich?
Wir rechnen Ihnen alle Posten für Ihren konkreten Fall transparent vor — kostenfrei und unverbindlich.
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