Wissen — Heizungsgesetz
Neubau oder Bestand: Warum zwei verschiedene Regelwelten gelten
Im Bestand ist nach der Reform 2026 vieles freier geworden — im Neubau wird es strenger. Wer die Unterschiede kennt, plant und kauft besser.
Belegte Einordnung statt Schlagzeilen
Bestand: freier als vorher
Für bestehende Gebäude hat das im Juli 2026 beschlossene Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) die Lage entspannt: Laufende Heizungen genießen Bestandsschutz, Reparaturen sind erlaubt, und beim Austausch gilt wieder die freie Heizungswahl. Wer neu eine Öl- oder Gasheizung einbaut, muss ab 2029 die Bio-Treppe einplanen — steigende Anteile klimafreundlicher Brennstoffe von 10 Prozent (2029) bis 60 Prozent (2040). Details im Überblicks-Artikel →
Neubau: strenger als vorher
Im Neubau geht die Reise in die andere Richtung. Stufenweise wird das Nullemissionsgebäude zur Pflicht: ab 2028 für Gebäude der öffentlichen Hand, ab 2030 für alle Neubauten. Ein Nullemissionsgebäude verursacht am Standort keine Emissionen aus fossilen Brennstoffen — praktisch führt das zu Wärmepumpe, Fernwärme oder vergleichbaren Lösungen. Dazu kommt die schrittweise Solarpflicht, die ab 2030 alle Neubauten und größere Parkplätze erfasst, sowie neue Pflichten zur Bilanzierung der Treibhausgasemissionen über den Gebäude-Lebenszyklus, die künftig Teil des digitalisierten Energieausweises werden.
Die zwei Regelwelten im Vergleich
| Bestand | Neubau | |
|---|---|---|
| Bestehende Heizung | Bestandsschutz, Reparatur erlaubt, kein Enddatum | — |
| Neue Heizung | Freie Wahl; fossile Anlagen mit Bio-Treppe ab 2029 | Übergangsweise frei; ab 2030 Nullemissions-Standard für alle Neubauten |
| Solar | Keine allgemeine Nachrüstpflicht | Solarpflicht stufenweise, ab 2030 für alle Neubauten |
| Nachweise | Energieausweis beim Verkauf/Vermietung | Zusätzlich Lebenszyklus-Emissionsbilanz, digitaler Energieausweis |
Was das für Käufer und Verkäufer bedeutet
Für Verkäufer im Bestand: kein Handlungsdruck durch das Gesetz — aber Käufer vergleichen Betriebskosten. Eine ehrliche Einordnung von Heizung und Energiezustand im Exposé schlägt jede Beschönigung. Für Bauherren und Neubau-Käufer: Wer jetzt plant, sollte gleich auf eine emissionsfreie Lösung setzen — was ab 2030 ohnehin Standard wird, ist heute schon das bessere Investment in Betriebskosten und Wiederverkaufswert. Und wer zwischen Neubau und Bestand abwägt: Das ist am Ende eine Rechenaufgabe aus Kaufpreis, Modernisierung, Förderung und Lage — wir rechnen sie regelmäßig mit unseren Kunden durch.
Hinweis: Stand Juli 2026, nach Beschluss des GModG; Details werden mit der Verkündung final. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Energieberatung.
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Häufige Fragen zu Neubau und Bestand
Nein — und das ist der häufigste Denkfehler. Im Bestand gilt: Bestandsschutz für laufende Heizungen, freie Wahl beim Austausch, Bio-Treppe nur für neu eingebaute fossile Heizungen. Im Neubau kommen dagegen eigene Anforderungen: Ab 2028 müssen zunächst öffentliche Gebäude, ab 2030 alle Neubauten als Nullemissionsgebäude errichtet werden, dazu tritt schrittweise eine Solarpflicht in Kraft.
Ein Gebäude, das am Standort keine Emissionen aus fossilen Brennstoffen verursacht und besonders effizient betrieben wird. Für Neubauten wird das stufenweise Pflicht — ab 2028 für Gebäude der öffentlichen Hand, ab 2030 für alle. Praktisch heißt das: Im Neubau führt an Wärmepumpe, Fernwärme oder vergleichbaren Lösungen kaum ein Weg vorbei.
Übergangsweise ja — die starre 65-Prozent-Pflicht ist entfallen. Ab 2030 müssen aber alle Neubauten als Nullemissionsgebäude geplant werden; eine fossile Heizung passt dann nicht mehr ins Konzept. Wer heute neu baut, sollte deshalb gleich auf eine emissionsfreie Lösung setzen — auch wegen Betriebskosten, Förderung und Wiederverkaufswert.
Mit der Reform kommt stufenweise die Pflicht, auf Neubauten Solaranlagen zu errichten — ab 2030 für alle Neubauten sowie für größere Parkplätze; Gebäude der öffentlichen Hand und Nichtwohngebäude teils früher. Ausnahmen sind im Einzelfall vorgesehen, etwa wenn ein Dach ungeeignet ist.
Es sind zwei verschiedene Märkte: Neubauten punkten mit Effizienz und niedrigen Betriebskosten, Bestandshäuser mit Lage, Grundstück und Preis. Eine alte Heizung ist kein Ausschlusskriterium — sie gehört nur ehrlich in Preis und Exposé. Wichtig für Bestandsverkäufer: Der Energieausweis wird künftig erweitert und digitalisiert; gepflegte Unterlagen zahlen sich zunehmend aus.
Eine Pauschalantwort gibt es nicht: Der Neubau bietet Effizienz und Planbarkeit zu hohen Erstellungskosten, der Bestand Lage und Substanz mit Modernisierungsaufwand — der sich mit Förderung und in Etappen stemmen lässt. Wir rechnen beide Wege mit Interessenten regelmäßig durch; sprechen Sie uns an, gern auch mit unserem Finanzierungs-Netzwerk.
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