Wissen — Heizungsgesetz
Etagenheizung im Mehrfamilienhaus: Was gilt jetzt?
Gasetagenheizungen galten als kompliziertester Fall des Heizungsgesetzes. Mit der Reform 2026 ist vieles einfacher geworden — die eigentliche Frage ist jetzt eine wirtschaftliche: dezentral bleiben oder zentralisieren?
Belegte Einordnung statt Schlagzeilen
Die Lage nach der Reform: deutlich entspannter
Unter dem alten GEG gab es für Gasetagenheizungen ein kompliziertes Fristen-Geflecht: Nach dem Ausfall der ersten Therme im Haus begannen Entscheidungszeiträume, an deren Ende entweder die 65-Prozent-Pflicht für jede neue Therme stand oder die Umstellung auf eine Zentralheizung. Mit dem im Juli 2026 beschlossenen Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) entfällt die 65-Prozent-Pflicht — und damit werden diese Sonderfristen gegenstandslos. Es gilt: Bestehende Etagenheizungen dürfen weiterlaufen und repariert werden, und beim Austausch besteht wieder freie Heizungswahl. Die Grundlagen im Überblicks-Artikel →
Die eigentliche Frage: dezentral bleiben oder zentralisieren?
Was bleibt, ist eine strategische Entscheidung, die viele Häuser in den nächsten Jahren treffen werden. Dezentral bleiben heißt: Jede Wohnung ersetzt ihre Therme einzeln, wenn sie fällig wird — geringe Einmalkosten, kein Koordinationsaufwand, aber langfristig viele einzelne Geräte, und neue Gasthermen unterliegen ab 2029 der Bio-Treppe mit steigenden Brennstoffkosten. Zentralisieren heißt: ein gemeinsamer Wärmeerzeuger für das ganze Haus — etwa eine Großwärmepumpe oder ein Fernwärmeanschluss. Das ist effizienter und zukunftssicherer, kostet aber erheblich in Umbau und Leitungsführung und braucht die Einigkeit der Eigentümer.
Dezentral vs. zentral — die Abwägung
| Dezentral bleiben | Zentralisieren | |
|---|---|---|
| Kosten kurzfristig | Niedrig — nur die jeweils fällige Therme | Hoch — Anlage, Leitungen, Umbau in allen Wohnungen |
| Kosten langfristig | Bio-Treppe und CO₂-Preis verteuern Gas schrittweise | Effizienter Betrieb, planbare Wärmekosten |
| Organisation | Jeder Eigentümer für sich | WEG-Beschluss, Finanzierung, Bauphase |
| Wertentwicklung | Neutral bis leicht belastend bei alten Thermen | Tendenziell wertstützend — Käufer honorieren gelöste Heizungsfrage |
WEG und Vermieter: die zwei Stolpersteine
In der WEG betrifft die Zentralisierung das Gemeinschaftseigentum — ohne sauber vorbereiteten Beschluss samt Variantenrechnung und Finanzierungskonzept (Rücklage, Sonderumlage, Kredit) geht nichts. Unsere Erfahrung aus der Vermittlung: Häuser mit klarem Heizungs-Fahrplan verkaufen sich besser als Häuser mit vertagter Entscheidung.
Für Vermieter ändert die Reform die Kostenverteilung: Ab 2028 sollen Netzentgelte für Erdgas und CO₂-Kosten hälftig zwischen Vermieter und Mieter geteilt werden, ab 2029 auch die Kosten der ersten Bio-Treppen-Stufen nach einem Heizungstausch. Das gehört in die Renditerechnung jeder vermieteten Wohnung mit Gasetagenheizung.
Hinweis: Stand Juli 2026, nach Beschluss des GModG; Details werden mit der Verkündung final. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Energieberatung — für WEG-Beschlüsse ziehen Sie Verwalter und Fachleute hinzu.
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Häufige Fragen zur Etagenheizung
Ja. Wie alle Bestandsheizungen darf eine funktionierende Gasetagenheizung weiter betrieben und bei einem Defekt repariert werden. Ein Enddatum gibt es nicht.
Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz 2026 gilt auch hier wieder die freie Heizungswahl — eine neue Gasetagenheizung bleibt zulässig. Wird sie neu eingebaut, greift ab 2029 die Bio-Treppe mit steigenden Anteilen klimafreundlicher Brennstoffe. Die komplizierten Sonderfristen des alten GEG für Etagenheizungen (Entscheidungszeiträume nach Ausfall der ersten Therme) werden mit der Reform gegenstandslos.
Das ist keine Rechts-, sondern eine Wirtschaftlichkeitsfrage. Für die Zentralisierung sprechen Effizienz, ein gemeinsamer Wärmeerzeuger (etwa Wärmepumpe oder Fernwärmeanschluss) und langfristig planbare Kosten; dagegen sprechen hohe Umbaukosten, Leitungsführung durch alle Wohnungen und der Koordinationsaufwand. Dezentral bleiben ist oft der günstigere kurzfristige Weg. Eine pauschale Antwort gibt es nicht — eine Energieberatung fürs konkrete Gebäude schon.
Die Eigentümerversammlung. Der Umbau von Etagenheizungen auf eine Zentralanlage betrifft das Gemeinschaftseigentum und braucht einen Beschluss; auch Kostenverteilung und Finanzierung (Rücklage, Sonderumlage, Kredit) werden dort geregelt. Wichtig ist ein sauber vorbereiteter Beschluss auf Basis einer fachlichen Variantenrechnung — sonst drohen Anfechtungen.
Käufer fragen zunehmend nach Alter der Therme und den Plänen der WEG. Eine ältere Etagenheizung ist kein Hindernis, gehört aber transparent ins Exposé — ebenso wie Beschlüsse oder Rücklagen der Gemeinschaft zum Thema Heizung. Wir bereiten das in der Vermarktung sauber auf; Überraschungen in der Käuferprüfung kosten sonst Preis und Zeit.
Ja, bei den Kosten: Nach der Reform sollen ab 2028 die Netzentgelte für Erdgas und die CO₂-Kosten hälftig zwischen Vermieter und Mieter geteilt werden, ab 2029 auch die Kosten der ersten Bio-Treppen-Stufen nach einem Heizungstausch. Das gehört in jede Wirtschaftlichkeitsrechnung einer vermieteten Wohnung mit Gasetagenheizung. Details ersetzt keine Rechtsberatung.
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