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Wissen — Immobilienbewertung
Wie entsteht ein Immobilienwert?
Vergleichswert, Sachwert, Ertragswert — die drei Verfahren einfach erklärt. Und die ehrliche Antwort darauf, warum Online-Schätzungen für dasselbe Haus fünfstellig auseinanderliegen können.
Bewertung mit System statt Bauchgefühl
Sprengnetterzertifizierte Wertermittlung
700+vermittelte Immobilien seit 2001
4,9 / 5180+ Bewertungen
Ein Wert ist keine Meinung — er wird hergeleitet
„Was ist mein Haus wert?" ist die häufigste Frage, die uns Eigentümer stellen. Die seriöse Antwort ist nie eine spontane Zahl, sondern eine Herleitung: Deutschland regelt in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) drei normierte Verfahren, nach denen Immobilien bewertet werden. Welches Verfahren passt, hängt vom Objekttyp ab — nicht vom Wunschergebnis.
Die drei Verfahren im Überblick
| Verfahren | So funktioniert es | Typische Objekte |
|---|---|---|
| Vergleichswertverfahren | Der Wert wird aus tatsächlich erzielten Verkaufspreisen vergleichbarer Objekte in ähnlicher Lage abgeleitet — je mehr echte Vergleichsfälle, desto belastbarer. | Eigentumswohnungen, Reihenhäuser, Standard-Einfamilienhäuser |
| Sachwertverfahren | Bodenwert plus Herstellungskosten des Gebäudes, abzüglich Alterswertminderung, angepasst mit einem Marktfaktor. | Architektenhäuser, Villen, Objekte ohne ausreichende Vergleichsfälle |
| Ertragswertverfahren | Der Wert leitet sich aus den nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen ab — entscheidend ist, was das Objekt dauerhaft erwirtschaftet. | Mehrfamilienhäuser, vermietete Objekte, Gewerbeimmobilien |
Woher die Daten kommen
Eine belastbare Bewertung stützt sich auf mehrere Quellen: die Kaufpreissammlungen und Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse (tatsächlich beurkundete Verkäufe, keine Angebotspreise), professionelle Marktdatenbanken wie Sprengnetter mit regionalen Vergleichswerten — und die eigene Vermittlungshistorie vor Ort. Genau diese Kombination nutzen wir: Sprengnetter-Marktdaten plus über 700 eigene Vermittlungen in Hannover und der Region seit 2001.
Warum Online-Schätzungen schwanken
Geben Sie dasselbe Haus in drei Online-Rechner ein, bekommen Sie drei verschiedene Zahlen. Der Grund: Diese Rechner arbeiten mit statistischen Durchschnitten und häufig mit Angebotspreisen — also mit dem, was Verkäufer sich wünschen, nicht mit dem, was Käufer bezahlt haben. Was kein Algorithmus sieht: den tatsächlichen Zustand der Substanz, die energetische Qualität, den Schnitt der Räume, den Garten — und die Mikrolage. Ob ein Haus an der Durchgangsstraße oder zwei Straßen weiter am Feldrand steht, macht in der Region Hannover schnell 15 bis 20 Prozent aus. Eine Online-Ersteinschätzung liefert deshalb eine Größenordnung — die belastbare Zahl entsteht vor Ort.
Marktwert, Angebotspreis, Verkaufspreis — drei verschiedene Zahlen
Der Marktwert ist der Preis, der zum Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbar wäre. Der Angebotspreis ist die Zahl im Inserat. Der Verkaufspreis ist das, was der Notar beurkundet. Die häufigste und teuerste Verwechslung: den Angebotspreis eines Nachbarhauses für dessen Wert zu halten. Ein zu hoher Startpreis kostet erfahrungsgemäß Wochen an Vermarktungszeit — und führt am Ende oft zu einem niedrigeren Ergebnis, weil die Immobilie „verbrannt" wirkt.
Hinweis: Unsere Wertermittlung dient der Verkaufspreis-Orientierung und ist kein Verkehrswertgutachten im Sinne der ImmoWertV. Für gerichtsfeste oder steuerliche Zwecke wenden Sie sich an einen vereidigten Sachverständigen — auf Wunsch stellen wir den Kontakt her.
Vom Wissen zur Zahl
Drei Wege, den Wert Ihrer Immobilie konkret zu machen.
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Rückruf anfordernVor-Ort-Bewertung
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Termin vereinbarenZurück zur Wissens-Übersicht · Auch interessant: Modernisieren vor dem Verkauf?
Häufige Fragen zur Wertermittlung
Für Eigentumswohnungen, Reihenhäuser und Standard-Einfamilienhäuser ist das Vergleichswertverfahren der Standard. Architektenhäuser, Villen und Objekte ohne ausreichende Vergleichsfälle werden über das Sachwertverfahren bewertet, vermietete Mehrfamilien- und Gewerbeobjekte über das Ertragswertverfahren. Wir wählen das Verfahren nicht nach Geschmack — wir begründen es.
Online-Rechner arbeiten mit statistischen Durchschnittswerten und Angebotspreisen — nicht mit tatsächlichen Verkäufen aus Ihrer Mikrolage. Zustand, Modernisierungsstand, Grundstückszuschnitt und Schnitt der Räume kennt kein Algorithmus. Als erste Größenordnung sind sie brauchbar, als Verkaufsgrundlage nicht.
Der Marktwert (Verkehrswert) ist der Preis, der am Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbar wäre. Der Angebotspreis ist die Zahl im Inserat — oft Wunschdenken. Der Verkaufspreis ist das, was am Ende beurkundet wird. Ein zu hoher Angebotspreis führt erfahrungsgemäß zu langer Vermarktung und am Ende häufig zu einem niedrigeren Verkaufspreis.
An erster Stelle die Lage — bis hinunter zur Mikrolage: Straße, Nachbarschaft, ÖPNV-Nähe. Danach Zustand und energetische Qualität, Wohnfläche und Grundriss, Baujahr, Grundstück sowie die aktuelle Marktphase mit Zinsniveau und Nachfrage. In der Region Hannover können allein Ortsteil und Zustand schnell 15 bis 20 Prozent Unterschied ausmachen.
Bei uns ist die Werteinschätzung vor Ort kostenfrei und unverbindlich — mit schriftlicher Markteinschätzung und Vergleichsobjekten aus Ihrer Lage. Sie dient der Verkaufspreis-Orientierung und ist kein Verkehrswertgutachten im Sinne der ImmoWertV.
Für gerichtsfeste oder steuerliche Zwecke — etwa bei Erbauseinandersetzungen vor Gericht, Scheidungsverfahren oder Auseinandersetzungen mit dem Finanzamt — brauchen Sie ein Gutachten eines vereidigten Sachverständigen. Für die Verkaufsentscheidung und Preisfindung reicht eine fundierte Markteinschätzung.
Was ist Ihre Immobilie wert?
Vom Wissen zur konkreten Zahl: Wir schätzen Ihre Immobilie fundiert ein — kostenfrei, unverbindlich und mit Vergleichsobjekten aus Ihrer Lage.
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