Die Entscheidung für den Verkauf einer eigengenutzten Immobilie wie Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser oder Grundstücken ist für viele Eigentümer oftmals eine emotionale Herausforderung. Nicht selten sind private Lebensumstände die Gründe für eine Verkaufsentscheidung.
Aber auch bei sachliche Gründen sollte berücksichtigt werden, dass es sich bei dem Verkauf von Immobilieneigentum in der Regel um einen großen Vermögenswert handelt. Fehler in der Vermarktung können den Immobilienverkäufern teuer zu stehen kommen und Stolpersteine gibt es reichlich.
Der Immobilienverkauf durch einen Profi lohnt sich
Wer glaubt, dass der Verkauf ohne professionelle Hilfe rentabler ist, irrt! Gerade bei größeren Vermögenswerten wie Immobilienbesitz sollten Sie sich auf keine Experimente einlassen und nichts dem Zufall überlassen. Die Beauftragung eines professionellen Verkäufers wie die Firma IHR Immobilienmakler Hannover & Region GmbH. Von den bescheidenen Anfängen bis hin zum heutigen Erfolgsweg – entdecken Sie die Meilensteine, Werte und Innovationen, die uns zu dem Unternehmen gemacht haben, das wir heute sind. Tauchen Sie ein in unsere Geschichte und lassen Sie sich von unserer Entwicklung inspirieren verkürzt in der Regel die Vermarktungszeit gegenüber dem privaten Verkauf und erzielt durch eine individuelle Marketingstrategie die Erzielung eines attraktiven Verkaufspreises.
Wertermittlung der Immobilie / Verkaufspreis finden
Auch wenn die aktuelle Marktsituation Rückenwind für die Immobilienverkäufer bedeutet, so sollte man einen Verkaufspreis einem Kaufinteressenten auch begründen können. Dazu benötigt der Verkäufer sowohl eine gute lokale und regionale Marktkenntnis, als auch fundiertes Wissen über Kosten für nötige Maßnahmen oder die Bewertung von vor Jahren durchgeführte Reparaturen, Sanierungen am Objekt oder auch Vergleichskosten (Neubau) und Grundstückspreise.
Natürlich gibt es im Internet eine Vielzahl von vermeidlichen Wertermittlungstools. Wer aber einen seriösen Verkaufspreis ermitteln will, sollte einen Profi zur Inaugenscheinnahme einladen und sich über Möglichkeiten und Vorteile wie ggf. die Durchführung von Maßnahmen wie Reparaturen, kleinen Verschönerungen oder Homestaging informieren, die den Verkaufspreis positiv beeinflussen.
Schritt 1
Vorbereitung und Zusammenstellung von Objektunterlagen
Das Zusammenstellen von vollständigen Unterlagen vor Beginn der Vermarktung ist ein sehr wichtiger Schritt. Zum einen sind einige Daten zwingend nötig und zum anderen benötigt der Vermittler / Makler vollständige Informationen über die Immobilie, was das Vertrauen bei Interessenten fördert und die Erzielung eines attraktiven Kaufpreises entsprechend unterstützt. Deutlicher wird es, wenn Sie sich vorstellen, dass ein Kaufinteressent nur lückenhaft die Immobilie präsentiert bekommen würde. Das hätte vermutlich negative Auswirkungen auf den Verkauf bzw. auf den Verkaufspreis.
Welche Unterlagen tatsächlich notwendig sind, variiert von Objekt zu Objekt. Bei der Beauftragung des Verkaufes durch die DVI GmbH können Unterlagen wie Grundbuchauszug, Bebauungspläne, Energieausweis, Grundrissaktualisierungen (2D / 3D), Objektbilder kostenfrei für Sie eingeholt bzw. erstellt werden.
Checkliste für Unterlagen und Informationen
- Grundbuch- und Flurkartenauszug
- Baubeschreibungen und -zeichnungen
- Liegenschaftskarte
- ggf. Bebauungsplan
- Grundrisse
- Gebäudeversicherungspolice
- Energieausweis
- Grundsteuerbescheid
- Nachweise über Instandhaltung und Modernisierung
- Verkehrswertgutachten (falls vorhanden)
- letzte Heiz-/Warmwasser-Kostenabrechnung
- aktuelle Restschulden bei Banken und Bausparkassen
Bei Eigentumswohnungen oder Mehrfamilienhäusern
- Name und Anschrift des Verwalters
- Protokolle der Eigentümerversammlungen
- Höhe der anteiligen Instandhaltungsrücklage
- Jahreswirtschaftspläne
- Wohngeldabrechnungen
Schritt 2
Wertermittlung Ihrer Immobilie
Der Wert Ihrer Immobilie hängt nicht nur von der aktuellen Marktsituation ab, sondern auch von vielen anderen Faktoren wie Lage, Größe, Zuschnitt, Baujahr, Zustand, energetischen Werten usw.
Es gibt drei Verfahren für eine Wertermittlung:
Sachwertverfahren
Obwohl das Sachwertverfahren sich in nur drei Schritte aufteilen lässt, gilt es als das komplexeste Wertermittlungsverfahren. Allerdings kommt dieses Verfahren aufgrund der aktuellen Marktsituation immer seltener zum Tragen, da z.B. die aktuelle Nachfrage an Immobilien eine höhere Dominanz auf den Immobilienwert hat.
Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren wird zur Berechnung des Verkehrswertes von Kapitalanlagen angewendet.
Zur Berechnung werden Faktoren wie Jahresreinertrag, Bodenwert, Liegenschaftszinssatz mit wertmindernde Faktoren wie z.B. Wohnrecht, Belastungen Sanierungsstau o.ä. verrechnet.
Vergleichswertverfahren
Das Vergleichswertverfahren gilt in der Immobilienbranche als die präziseste Methode zur Immobilienwertermittlung von selbst genutzten Immobilien und Grundstücken. Diese Methode bildet das Marktgeschehen am besten ab. Letztendich ist eine Immobilie genau so viel Wert, wie Käufer bereit sind dafür zu bezahlen.
Das Vergleichswertverfahren basiert vor allem aus den realisierten Kaufpreisen beim Verkauf ähnlicher Immobilien bzw. aus den aktuellen Angebotspreisen im direkten Marktumfeld der zu verkaufenden Immobilie. Der Wert setzt sich aus einer Vielzahl von Vergleichsfällen zusammen, aus denen über Näherungsverfahren der Immobilienwert ermittelt wird.
Schritt 3
Makleralleinauftrag / Beauftragung zum Verkauf
Manche Immobilienverkäufer vertreten den Standpunkt, dass die Beauftragung mehrerer Makler zu einem besseren oder schnelleren Verkauf führen könnte. Tatsächlich aber tritt häufig das genaue Gegenteil ein.
Wenn Kaufinteressenten von dem mehrfachen Einsatz der Makler erfahren, werden sie oft auch dadurch verunsichert. Das kann auch Misstrauen schüren sowohl gegenüber dem Makler als auch dem Verkaufsobjekt. Es könnte einerseits den Anschein vermitteln, dass man dem einen Makler nicht zu 100% vertraut, der Käufer aber diesen als seinen Ansprechpartner akzeptieren und bezahlen soll. Andererseits könnte es den Eindruck vermitteln, dass der Makler während der Verkaufsphase gewechselt wurde. Das wiederum könnte Spekulationen schüren, die sich für alle Beteiligten unvorteilhaft auswirken könnten.
Unsere Empfehlung
Wir empfehlen jedem Auftraggeber, ausschließlich Makleralleinaufträge zu vergeben. Alles andere zeigt nur, dass die Basis bzw. das Vertrauensverhältnis zwischen Immobilienverkäufer und Immobilienmakler- / vermittler nicht ausreichend gegeben ist.
Unsere Vermittlungsaufträge bieten de, Auftraggeber Fairness und Transparenz. Darüber hinaus bieten Sie uns als Auftragnehmer bzw. Immobilienmakler die Sicherheit um in die Vermarktung Ihrer Immobilie zu inverstieren.
Schritt 4
Die Immobile für den Verkauf vorbereiten
Dazu gehören ggf. notwendige Reparaturarbeiten oder Instandsetzungen, aber auch Kostenvoranschläge für erforderliche Arbeiten oder Reparaturen, die in naher Zukunft anfallen könnten (z.B. klassische Dinge wie Fenster, Heizung, Dachisolation oder energetische Arbeiten.)
Das Einholen von Kostenvoranschlägen schafft Vertrauen bei Kaufinteressenten und verringert den Spekulationsraum bei Preisverhandlungen, da ein Immobilienkäufer die erforderlichen Arbeiten meistens eher großzügig in seinen Verhandlungen einpreisen wird.
Weitere Tipps
Weiterhin sollte Ordnung, Sauberkeit und Atmosphäre die einen Verkauf begünstigen, hergestellt werden. Das können Kleinigkeiten sein, wie ein Blumentopf auf der Fensterbank, Barhocker am Küchentresen, oder natürlich auch professionelle Unterstützung durch Home-Staging. „Der erste Eindruck zählt, und der letzte Eindruck prägt“.
Alle Besonderheiten die den Verkauf begünstigen bzw. gute Argumente bieten, sollten noch vor dem nächsten Schritt herausgearbeitet werden. Das können Eigenschaften wie besondere Nähe zur nächsten Straßenbahnanbindung sein, oder auch Photovoltaikanlage, Tresor, Wintergarten, Alarmanlage usw.
Schritt 5
Marketingstrategie
Zunächst werden die Zielgruppen bestimmt für welche die Immobilie am besten geeignet scheint bzw. welche Gruppe von Kaufinteressenten sich für die Art der Immobilie eignet. Beispiel: Eigennutzer, Kapitalanleger oder Investoren. Und spezifischer: Immobilienfonds / Banken (bei Investoren), Senioren, Familien, Junge Menschen, … Einkommensgruppen usw.
Vertriebskanäle
Jeweils auf die Zielgruppe abgestimmt werden die Vertriebskanäle bestimmt.
Dazu gehören zum Beispiel:
- Mailings
- Kundedatenbanken
- Inserate in Tageszeitungen oder Immobilienzeitschriften
- Online Inserate in Immobilienportalen wie Immobilienscout24, Immowelt, Immonet, Bellevue, Neubaukompass, Kalaydoo oder auch Ebay-Kleinanzeigen, Facebook Werbung
- Ausschreibungen in Firmen Intranets
- Marketing über Partnernetzwerk (Immobilienmakler, Banken, Versicherungsmakler oder weitere Vertriebspartner,
- Social Media (Facebook, Instagram), Internetseiten, usw.
Werbemittel
In der weiteren Vorgehensweise werden entsprechend der festgelegten Zielgruppen, geeignete Werbemittel erstellt. Dazu gehören z. B.:
- Verkaufsschilder, Banner, Bauschilder
- Postwurfsendungen
- Presseartikel
- ggf. Projektwebseiten
- Plakatwerbung
- Zielgruppenanschreiben (Steuerberater, Anwälte usw.)
- oder das traditionelle Exposé.
Schritt 6
Verkaufsphase
Nun beginnt der wohl spannendste Teil der Arbeit! Um den Immobilienverkäufer vor dem sogenannten Immobilientourismus zu schützen und die Privatsphäre zu bewahren werden alle Kaufinteressenten vorselektiert und geprüft. In der Verkaufsphase werden folgende Aufgaben wahrgenommen.
Verkaufsmaßnahmen
- Telefonische Interessentenberatung
- Gesprächstermine im Büro
- Bonitätsüberprüfung der Kaufinteressenten
- Finanzierungsberatung
- Durchführung von Besichtigungen
- Kundenakquise
- Kaufpreisverhandlungen
- Unterstützung bei der Planung von Umbau oder Renovierungswünschen des Kaufinteressenten
Schritt 7
Verkaufsabwicklung
Ist ein passender Käufer gefunden beginnt der nächste Schritt – die Verkaufsabwicklung.
Nun gilt es, für Käufer und Verkäufer eine vertragliche Basis zu entwickeln und gemeinsam umzusetzen.
- Kommunikation mit dem Notariat, Käufer und Verkäufer zur Kaufvertragserstellung
- Kaufvertragsbesprechung mit den Käufern und ggf. auch Verkäufern
- Begleitung der Beurkundung des Kaufvertrages
- Eigentumsübergabe (Zählerstände, Schlüsselübergabe usw.)
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