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Bahnhofstraße 8 in Barsinghausen und Zöllners Garten 1 in der Wedemark.
Das Buch zum Immobilienverkauf
20 Punkte. Die beim Immobilienverkauf entscheiden.
Der Praxis-Leitfaden von Markus Meyer und Henri Ehmke – für alle, die ihre Immobilie selbst verkaufen oder mit einem Makler zusammenarbeiten. Alle Vorlagen aus dem Buch finden Sie hier: ohne E-Mail-Adresse, ohne Registrierung.
Bewertungen und Erfahrung
Orientierung mit klaren Zahlen, echten Unterlagen und persönlicher Begleitung.
4,8 / 5über 140 Bewertungen
700+vermittelte Immobilien seit 2001
25+ JahreErfahrung in Hannover und Region
Kleine Entscheidungen, große Wirkung
Ein Immobilienverkauf besteht aus einigen wenigen großen Weichenstellungen und sehr vielen kleinen. Der Preis, zu dem inseriert wird. Die Frage, welche Unterlagen vor der ersten Besichtigung vorliegen. Ob eine Finanzierungsbestätigung geprüft wird, bevor reserviert wird. Genau diese Stellen sind es, an denen am Ende mehrere Tausend Euro hängen – oder ein Verkauf platzt, der schon sicher schien.
Das Buch nimmt zwanzig solcher Punkte in der Reihenfolge durch, in der sie im Verkauf auftauchen. Zu jedem Punkt gehört eine klare Empfehlung, ein Beispiel aus der Praxis und, wo es hilft, eine Vorlage zum Ausfüllen. 91 Seiten, Taschenbuch.
Die drei Phasen im Buch
Richtig vorbereiten
Unterlagen, Preis und Vermarktung von Anfang an richtig aufsetzen.
Souverän verkaufen
Besichtigungen führen, Käufer einschätzen und den Preis sicher verhandeln.
Sicher abschließen
Finanzierung überprüfen, Notartermin und Übergabe richtig vorbereiten.
Zum Mitarbeiten gedacht
Das Buch ist kein Text zum Durchlesen und Weglegen. Zu den meisten Punkten gehört etwas zum Ausfüllen: eine Liste, ein Rechenblatt, ein Protokoll. Wer das Buch mit einem Stift in der Hand liest, hat am Ende keine Theorie, sondern die eigenen Zahlen und Unterlagen beisammen.
Wenn Sie zu zweit verkaufen, lohnt es sich, die Punkte 7 und 9 gemeinsam durchzugehen: Dort entscheidet sich, was vom Kaufpreis am Ende tatsächlich übrig bleibt.
Arbeitsmaterial zum Buch
Alle Vorlagen, auf die das Buch verweist, finden Sie hier. Ohne E-Mail-Adresse, ohne Registrierung, ohne Formular. Herunterladen, ausfüllen, fertig. Sie können die Vorlagen auch verwenden, ohne das Buch gelesen zu haben.
Checkliste 1 · Unterlagen-Fahrplan
Welche Unterlagen Sie brauchen – getrennt für Einfamilienhaus, Eigentumswohnung und Mehrfamilienhaus. Gegenüber der Fassung im Buch mit den zusätzlichen Spalten Fundort, Dauer und Kosten.
Blanko-Vorlage · Musterformulierung Wohnfläche
Die Zahl, ihre Quelle mit Datum, was fehlt – drei Angaben für Ihr Exposé. Mit ausgefülltem Beispiel aus dem Buch.
Rechenblatt · Ihr Nettoerlös
Was vom Kaufpreis am Ende tatsächlich bei Ihnen ankommt: Restschuld, Vorfälligkeit, Steuer, Kosten der Vermarktung.
Checkliste 2 · Das Offenbarungsprotokoll
Wer wann was erfahren hat. Sagen, belegen, festhalten – falls je gestritten wird, ist es Ihr bestes Stück Papier.
Vorlage · Das Übergabeprotokoll
Variante B mit allen Zusatzfeldern: Zählerstände mit Versorgerdaten, Schlüssel, Inventar, Restarbeiten mit Frist, Unterschriften.
Alle Vorlagen sind zum Ausdrucken und Ausfüllen gemacht. Diese Adresse bleibt unverändert – sie ist im Buch abgedruckt, auch als QR-Code.
Quellen und Rechtsstand
Rechtsstand: August 2026. Gesetze und Rechtsprechung ändern sich, ein gedrucktes Buch nicht. Deshalb stehen die Fundstellen hier und nicht nur im Buch: mit Aktenzeichen und Abrufdatum, damit Sie jede Angabe selbst nachprüfen können.
Ein Hinweis zur Genauigkeit: Zwei der zitierten Punkte beruhen nicht auf einer einzelnen Entscheidung, sondern auf einer gefestigten Rechtsprechungslinie mehrerer Gerichte. Sie sind deshalb bewusst ohne einzelnes Aktenzeichen ausgewiesen – ein einzelnes Urteil zu nennen wäre genauer, als die Rechtslage es hergibt.
Gesetze
- Punkt 3 – Heizung: Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), verkündet als BGBl. 2026 I Nr. 226 vom 28.07.2026. Heizungsregelungen in Kraft seit 29.07.2026, Energieausweisregelungen ab 01.01.2027. Streichung der §§ 71–73 GEG a. F.; Nachrüstpflichten § 35 und § 69 GModG mit Zweijahresfrist (§ 35 Abs. 3, § 69 Abs. 4); Beimischungspflicht § 43 GModG. Amtliches Informationsportal des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung: gmodg.bund.de (abgerufen am 26.08.2026). Kaminöfen: § 26 der 1. BImSchV, Übergangsfristen sämtlich abgelaufen (letzte: 31.12.2024).
- Punkt 6 – Vorkaufsrecht: Ausübungsfrist bei Grundstücken zwei Monate ab Mitteilung, § 469 Abs. 2 BGB; Eintritt in den Vertrag § 464 BGB. Gerichtliche Genehmigung bei Betreuung: § 1850 BGB (seit 01.01.2023, zuvor § 1821 BGB a. F.), Wirksamwerden §§ 40, 63 FamFG.
- Punkt 7 – Steuer und Finanzierung: Spekulationsgeschäfte § 23 EStG (Zehnjahresfrist; Eigennutzungsausnahme Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3). Kündigungsrecht nach zehn Jahren § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB; vorzeitige Rückzahlung gegen Vorfälligkeitsentschädigung § 490 Abs. 2 BGB; die Ein-Prozent-Deckelung des § 502 Abs. 3 BGB gilt nur für Allgemein-Verbraucherdarlehen. Notarkosten: Kostenschuldnerschaft beider Vertragsteile, §§ 29, 30 GNotKG.
- Punkt 11 – KI-Kennzeichnung: Art. 50 der Verordnung (EU) 2024/1689 (KI-Verordnung), anwendbar seit 02.08.2026. Die Leitlinien der EU-Kommission vom Juli 2026 nennen virtuell möblierte Immobilienbilder ausdrücklich.
- Punkt 11 – Energieausweis in Anzeigen: Pflichtangaben § 87 GModG (zuvor § 87 GEG); Bußgeld § 108 GModG, bis 10.000 Euro.
- Punkt 12 – Provision: Teilung beim Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an Verbraucher, §§ 656a–656d BGB, in Kraft seit 23.12.2020.
- Punkt 19 – vermietete Wohnung: Vorkaufsrecht des Mieters bei Umwandlung § 577 BGB; Kündigungsbeschränkung nach Umwandlung § 577a BGB (drei Jahre, durch Landesverordnung bis zu zehn – der für Ihr Objekt geltende Zeitraum ist regional zu prüfen).
Gerichtsentscheidungen
- Punkte 1 und 11 – „Gesagt ist nicht gezeigt“: BGH, Urteil vom 15.09.2023 – V ZR 77/22. Die Bereitstellung von Unterlagen (Datenraum) erfüllt die Aufklärungspflicht nur, wenn der Verkäufer erwarten darf, dass der Käufer die Information dort findet.
- Punkt 2 – Flächenangaben: BGH, Urteil vom 06.11.2015 – V ZR 78/14. Beschreibungen vor Vertragsschluss, die nicht in die Urkunde aufgenommen werden, begründen in aller Regel keine Beschaffenheitsvereinbarung; „ca.“-Angaben ohne Berechnungsgrundlage sind nicht zu beanstanden.
- Punkte 2 und 4 – Wohnraum ohne Genehmigung: gefestigte Rechtsprechungslinie des BGH, wonach das Anpreisen von Räumen als Wohnraum ohne baurechtliche Grundlage regelmäßig arglistige Täuschung ist und eine erzeugte Fehlvorstellung aktiv berichtigt werden muss. Ohne einzelnes Aktenzeichen – siehe Hinweis oben.
- Punkt 10 – arglistiges Verschweigen: ständige Rechtsprechung zu § 444 BGB. Bei arglistigem Verschweigen kann sich der Verkäufer nicht auf den vereinbarten Gewährleistungsausschluss berufen. Ohne einzelnes Aktenzeichen – siehe Hinweis oben.
- Punkt 16 – Reservierungsgebühr: BGH, Urteil vom 20.04.2023 – I ZR 113/22. Reservierungsvereinbarungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen mit ausnahmslos einbehaltener Gebühr sind unwirksam.
Erfahrungswerte aus unserer Praxis sind im Buch als solche gekennzeichnet und tauchen in diesem Verzeichnis nicht auf. Prüfen Sie vor wichtigen Entscheidungen den aktuellen Stand oder fragen Sie die genannten Berufsträger.
Für wen das Buch gedacht ist
Das Buch ist für Sie geschrieben, wenn einer dieser Sätze auf Sie zutrifft:
- Sie wollen verkaufen und wissen nicht, welche Unterlagen Sie zusammentragen müssen und wo sie herkommen.
- Sie haben eine Preisvorstellung und wollen wissen, ob sie zum Objekt und zum Markt passt.
- Sie führen demnächst Besichtigungen und wollen Interessenten einschätzen können.
- Sie haben eine Zusage auf dem Tisch und wollen prüfen, ob die Finanzierung trägt, bevor Sie reservieren.
- Sie arbeiten mit einem Makler und wollen dessen Arbeit beurteilen können, statt sie nur zu bezahlen.
Und ebenso ehrlich, wofür es nicht gedacht ist: Für Bauträgergeschäft, Gewerbeimmobilien und reine Anlageportfolios finden Sie darin wenig. Dort gelten andere Maßstäbe.
Wer das Buch geschrieben hat
Markus Meyer ist Geschäftsführer der IHR Immobilienmakler Hannover & Region GmbH und seit 2001 im regionalen Immobilienmarkt tätig. Henri Ehmke betreut den Standort Wedemark. In dieser Zeit hat das Unternehmen über 700 Immobilien vermittelt; die Bewertungsmethodik ist Sprengnetter-zertifiziert und folgt den Verfahren der Immobilienwertermittlungsverordnung.
Entstanden ist das Buch aus einer wiederkehrenden Erfahrung: Verkäufer, die dieselben fünf oder sechs Entscheidungen zu treffen haben – und niemanden, der ihnen vorher sagt, worauf es dabei ankommt. Was in unserem Alltag selbstverständlich ist, trifft die meisten Eigentümer genau einmal im Leben.
Häufige Fragen
Nein. Alle Vorlagen zum Buch stehen auf dieser Seite bereit, ohne E-Mail-Adresse, ohne Registrierung und ohne Formular. Das ist im Buch so zugesagt, und daran halten wir uns. Sie laden die Datei herunter und arbeiten damit, mehr passiert nicht.
Nein. Die Vorlagen sind so beschriftet, dass sie für sich stehen. Das Buch erklärt allerdings, warum eine Position wichtig ist und woran Verkäufe in der Praxis scheitern. Wer beides kombiniert, kommt schneller zu belastbaren Entscheidungen.
Für private Eigentümer, die eine Wohnung oder ein Haus verkaufen wollen, gleich ob in Eigenregie oder mit einem Makler. Es setzt kein Vorwissen voraus und ist auf den privaten Verkauf ausgerichtet, nicht auf Bauträgergeschäft oder Gewerbeimmobilien.
Nein. Es macht Sie zu einem besser vorbereiteten Gesprächspartner, ersetzt aber keine Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung. Bei Kaufvertrag, Spekulationsfrist und Erbschaftsteuer gehören Notar und Steuerberater an den Tisch.
August 2026. Der Abschnitt Quellen und Rechtsstand auf dieser Seite nennt die Fundstellen mit Aktenzeichen und Abrufdatum. Zwei Einträge sind als Rechtsprechungslinie formuliert und deshalb bewusst ohne einzelnes Aktenzeichen ausgewiesen.
„Prüfen. Bewerten. Verhandeln.“ richtet sich an Käufer und begleitet die Kaufentscheidung. „20 Punkte“ steht auf der anderen Seite des Tisches: Es begleitet den Verkauf von der Unterlagensammlung bis zur Schlüsselübergabe.