Mit oder ohne Makler? Die ehrliche Antwort.
Diese Seite ist ungewöhnlich für einen Maklerauftritt. Wir könnten Ihnen aufzählen, warum ein Makler die bessere Wahl ist — so machen es die meisten. Stattdessen bieten wir Ihnen eine ehrliche Gegenüberstellung. Mit allen Argumenten. Am Ende entscheiden Sie.
Warum wir diesen Ratgeber schreiben.
Der Ruf unserer Branche ist durchwachsen. Das hören wir in vielen Erstgesprächen: „Ein Makler kam mir einmal seltsam vor.” Oder: „Ein Bekannter hat andere Erfahrungen gemacht als erhofft.”
Diese Erfahrungen haben oft einen realen Hintergrund. Manche Makler gewinnen Aufträge durch überhöhte Preisversprechen und drängen später auf Preissenkung. Manche melden sich nach der Unterschrift kaum noch. Manche verzichten auf ein professionelles Exposé und erwarten trotzdem die volle Provision.
Wir sprechen das offen aus. Und wir zeigen danach, woran Sie einen seriös arbeitenden Makler erkennen.
Dieser Ratgeber stellt beide Seiten nebeneinander: die Gründe für einen Makler und die Gründe dagegen. Mit allen Argumenten. Auch mit den unbequemen. Auch mit den Situationen, in denen ein Privatverkauf die passende Entscheidung ist.
Am Ende entscheiden Sie. Mit einer fundierten Grundlage.
Die Geschäftsführung
IHR Immobilienmakler Hannover & Region GmbH
Die zentrale Logik: Reichweite bestimmt den Preis.
Das ist einfache Angebot-und-Nachfrage-Logik. Viele qualifizierte Interessenten gleichzeitig erzeugen starke Nachfrage. Starke Nachfrage stabilisiert den Preis und öffnet Spielraum nach oben. Gleichzeitig verliert ein einzelner Käufer seine Sonderstellung in der Verhandlung.
Der Unterschied zwischen Privatverkauf und professioneller Vermarktung liegt genau hier. Er entsteht in zwei Dimensionen, die oft vermischt werden.
Dimension 1: Der sichtbare Markt — aktive Sucher
Wenn Sie Ihre Immobilie selbst inserieren, erreichen Sie die Menschen, die gerade aktiv suchen. Ein Inserat auf ImmoScout24 oder in einer Kleinanzeige erreicht typischerweise 500 bis 2.000 Sichtkontakte in den ersten Wochen. Ein professionell vermarktetes Objekt auf mehreren Portalen, mit optimiertem Exposé, mit gekonnter Fotografie und strategischer Preisplatzierung erreicht oft das Fünf- bis Zehnfache.
Das ist die erste Reichweitenstufe. Hier kann ein Privatverkäufer mit Geduld und Lernbereitschaft einen Teil der Wirkung erzielen.
Dimension 2: Der unsichtbare Markt — passive Interessenten
Hier wird der Unterschied besonders spürbar. Viele künftige Käufer suchen nicht jeden Tag aktiv. Viele warten. Auf das passende Objekt. Auf den richtigen Moment. Auf eine bestimmte Lage.
In unserer Kartei stehen Menschen, die seit Monaten auf ein bestimmtes Angebot warten: ein Einfamilienhaus in Bissendorf, eine 3-Zimmer-Wohnung in der Südstadt, ein Grundstück in Barsinghausen. Investoren, die ihr Portfolio in bestimmten Stadtteilen gezielt ausbauen. Familien, die aus beruflichen Gründen in die Region ziehen und noch nichts öffentlich suchen.
Diese Gruppe erreicht ein öffentliches Inserat kaum. Der Kontakt entsteht durch einen Anruf, eine E-Mail, einen Hinweis aus einem funktionierenden Netzwerk.
Preisfindung: Warum die ersten zwei Wochen über sechs Monate entscheiden.
Die Preisfindung ist der wirksamste Hebel im gesamten Verkauf. Der richtige Einstiegspreis entscheidet darüber, wie viele Interessenten reagieren, wie intensiv die Nachfrage wird und wie selbstbewusst Sie verhandeln können.
Der häufigste Fehler beim Privatverkauf ist ein zu hoher Einstiegspreis.
Die typische Überlegung — und warum sie selten aufgeht
Die Überlegung klingt zunächst sinnvoll: „Ich setze bewusst hoch an, dann habe ich Verhandlungsspielraum nach unten.” In der Praxis wirkt dieser Mechanismus gegen den Verkäufer.
Interessenten sind geübt. Wer sich ernsthaft mit einem Immobilienkauf beschäftigt, ist selten zum ersten Mal unterwegs. Die meisten Kaufinteressenten beobachten den Markt seit Wochen. Sie kennen die aktuelle Preisrange für ihre Zielregion. Sie haben ein geschultes Gefühl dafür, ob ein Preis im Markt liegt oder darüber.
Ein zu hoch angesetztes Objekt fällt durch den Preisfilter. Selbst bei Besichtigungen entsteht aus dem überzogenen Preis eine Konfrontationsstimmung. Vertrauen kann so schwer wachsen.
Was stattdessen funktioniert: realistisch, leicht über Marktwert
Aus unserer Erfahrung — und es gibt Untersuchungen, die diese Beobachtung stützen — erzielen Immobilien mit einer realistischen, leicht über dem Marktwert liegenden Preisvorstellung (oft 105 % genannt) am Ende höhere Verkaufspreise als Objekte, die mit 120 % oder mehr einsteigen.
Die Logik dahinter: Ein marktnah bepreistes Objekt zieht in den ersten zwei Wochen viele qualifizierte Interessenten an. Entstehen mehrere parallele Anfragen, wächst die Verhandlungsmacht der Verkäuferseite.
Objektaufbereitung: Nicht die Kamera ist entscheidend.
Eine Immobilie wird heute online verkauft. Die Entscheidung „Besichtigung ja oder später” fällt fast immer auf Basis der Online-Darstellung. Wer hier überzeugt, gewinnt Interessenten bereits vor der ersten Besichtigung.
Interessant: Das Problem liegt heute selten an der Kamera. Moderne Smartphones liefern Bildqualität, die früher Profi-Kameras vorbehalten war. Auch wir fotografieren inzwischen häufig mit dem iPhone. Der Unterschied entsteht an drei anderen Stellen.
Bildkomposition
Welcher Blickwinkel zeigt einen Raum großzügig? Welcher betont dessen Vorzüge? Zu welcher Tageszeit trifft das Licht optimal?
Ein Privatverkäufer fotografiert, wenn es zeitlich passt. Ein Makler fotografiert, wenn der Raum am besten wirkt.
Nachbearbeitung
Farbkorrektur, Belichtungsausgleich, Horizontbegradigung, Perspektivkorrektur, Weißabgleich.
Gute Nachbearbeitung zeigt einen Raum so, wie er bei der Besichtigung wirkt.
Ergänzende Medien
Maßstabsgetreue Grundrisse, 360°-Rundgänge, Drohnenaufnahmen, Home-Staging-Empfehlungen.
Dies bewirkt den Unterschied zwischen 30 und 80 Besichtigungsanfragen.
Lösungen statt Verkaufsabbrüche.
Ein Interessent steht vor dem Haus: „Schön, aber die Küche müssten wir verlegen — geht das überhaupt?” Oder: „Die Finanzierung würde knapp — gibt es Fördermöglichkeiten, die wir noch nicht kennen?”
Privatverkäufer antworten oft ehrlich: „Das weiß ich nicht.” Damit endet das Gespräch häufig. Ein erfahrener Makler kennt die Antworten — oder weiß, wen er anrufen kann.
Bauliche Fragen
Einschätzung zu Grundrissänderungen, tragenden Wänden, Anbau-Optionen, Dachausbau. Ein Makler weiß, wann eine Fachprüfung sinnvoll ist.
Energetische Fragen
Einschätzung zu Sanierungskosten, KfW- und BAFA-Förderungen, realistischen Modernisierungspfaden. Die Größenordnungen sind präsent.
Nutzungstechnische Fragen
Umnutzungsoptionen wie Einliegerwohnung, Home-Office-Nutzung, Mehrgenerationen-Wohnen.
Und zum Thema Finanzierung: Wir arbeiten seit Jahren mit Banken, Finanzierungsvermittlern und Förderberatern in der Region zusammen. Die Vermittlung überlassen wir den Spezialisten. Dafür wissen wir, an wen ein Interessent sich wenden kann, wenn er eine zweite Meinung zu seiner Finanzierung braucht. Oft rettet genau das einen Verkauf.
Verhandlungsabstand, Bonität, Rechtssicherheit.
Verhandlungsabstand
Verhandlungen sind emotional fordernd. Jede Kritik am Objekt wirkt wie Kritik am eigenen Leben. Nach mehreren Besichtigungen sind Privatverkäufer häufig erschöpft — und Erschöpfung führt zu Zugeständnissen, die aus Ruhe heraus anders ausgefallen wären. Ein Makler verhandelt mit professionellem Abstand.
Bonitätsprüfung
Der Notartermin ist vereinbart, der Kaufvertrag entworfen — und dann scheitert die Finanzierung des Käufers. Wir prüfen Interessenten vor der Verhandlungsphase diskret auf Bonität: Finanzierungsbestätigungen, Eigenkapitalnachweise, Gehaltsnachweise.
Rechtssicherheit und Haftung
Energieausweis nach GEG, Aufklärungspflichten, Grundbuch-Angaben, steuerliche Fragen. Fehler können noch Jahre später Schadensersatzforderungen auslösen. Beim Privatverkauf trägt der Eigentümer diese Haftung allein. Beim Verkauf über einen Makler haften wir mit.
Was ein Privatverkauf zeitlich bedeutet
| Marktanalyse, Preisrecherche | 10–15 Std. |
| Exposé-Erstellung, Fotos | 8–20 Std. |
| Inserate einstellen und pflegen | 5–10 Std. |
| Anfragen, Telefonate, Vorqualifizierung | 20–40 Std. |
| Besichtigungen durchführen | 15–30 Std. |
| Verhandlungen | 10–20 Std. |
| Kaufvertragsvorbereitung | 5–10 Std. |
| Notartermin und Übergabe | 5–10 Std. |
| Gesamtaufwand | 78–155 Std. |
| (entspricht 2–4 Arbeitswochen) | |
Die Kontra-Punkte — offen gesprochen.
Bis hierher haben wir die Gründe für einen Makler dargestellt. Jetzt kommt der Teil, der in vielen Makler-Broschüren fehlt: die Nachteile.
Die Provision
Seit Dezember 2020 gilt in Deutschland die geteilte Provision. Der Verkäufer trägt mindestens die Hälfte der Maklercourtage. In Niedersachsen sind 3,57 % vom Kaufpreis (inkl. MwSt.) für jede Seite marktüblich. Bei einer 400.000-€-Immobilie sind das 14.280 € für den Verkäufer. Beim Privatverkauf entfällt diese Position.
Die entscheidende Frage: Gleicht der Mehrerlös die Provision aus? In unserer Erfahrung liegt der Unterschied zwischen einem gut vermarkteten Objekt und einem Privatverkauf zwischen 5 % und 15 %. Bei 400.000 € sind das 20.000 € bis 60.000 € Differenz.
Die Maklerauswahl
Maklerarbeit unterscheidet sich stark. Manche Kollegen arbeiten oberflächlich, machen überzogene Preisversprechen oder melden sich nach der Unterschrift selten. Eine sorgfältige Maklerauswahl braucht Zeit — und diese Zeit ist gut investiert. Weiter unten folgt eine konkrete Checkliste.
Die Bindung im Alleinauftrag
Ein qualifizierter Alleinauftrag bedeutet: Für einen definierten Zeitraum verkaufen Sie ausschließlich über einen Makler. Warum wir trotzdem mit dieser Vertragsform arbeiten — dazu im nächsten Abschnitt.
Die andere Seite der Provision: Wer trägt das Risiko?
Diesen Satz hörten wir vor einiger Zeit von einer Verkäuferin im Erstgespräch. Unsere Antwort:
Die Verkäuferin stimmte zu — etwas überrascht, aber zustimmend. Genau diesen Unterschied machen wir auf den nächsten Zeilen greifbar.
Das verbreitete Bild vom Makler wirkt oft etwa so: Er schließt die Tür auf, führt eine Familie durch die Räume, schüttelt zwei Hände, und stellt dafür eine fünfstellige Summe in Rechnung.
Die tatsächliche Arbeit sieht anders aus. Der Teil, der vor dem erfolgreichen Besichtigungstermin liegt, bleibt für viele Verkäufer unsichtbar.
Wir tragen das komplette Vermarktungsrisiko — im Voraus.
Mit dem Auftrag beginnen wir mit der Vorleistung: Marktanalyse, Fotografie und Nachbearbeitung, Exposé, 360°-Touren, Portalgebühren bei ImmoScout24 und Immowelt, teils Printanzeigen, Drohnenaufnahmen, Home-Staging-Beratung, Besichtigungstermine mit teilweise langen Anfahrten, Verhandlungen über mehrere Wochen, Kaufvertragsvorbereitung mit dem Notar. Alles davon leisten und finanzieren wir vor.
Erst mit dem erfolgreichen Abschluss entsteht unser Honorar. Bleibt der Verkauf aus, bleiben wir auf den Kosten der Vermarktung. Stundensätze, Aufwandsentschädigung oder Auslagenerstattung fallen nicht an.
Der Zeitfaktor geht oft über den ersten Eindruck hinaus.
Bei einfachen Objekten in gefragten Lagen geht ein Verkauf in wenigen Wochen über die Bühne. Andere Objekte brauchen länger. Sanierungsbedürftige Immobilien, besondere Lagen, rechtliche Besonderheiten, kleinere Zielgruppen — bei solchen Verkäufen investieren wir mitunter ein Jahr Arbeit, bevor das Honorar entsteht.
Gelingt er, gewinnen wir gemeinsam.
Warum seriöse Makler auf Ausschließlichkeit bestehen.
Hier geht es um einen Punkt, der oft missverstanden wird. Seit Ende 2020 schreibt § 656a BGB für den Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an Privatkäufer Textform für Maklerverträge vor. Mündlich begründete Maklerverträge sind rechtlich unwirksam. Trotzdem bieten manche Makler an, „einfach mal zu schauen”, ohne Vereinbarung. Das ist ein Warnsignal.
Einfacher Auftrag
- ✓ Standard-Vermarktung
- ✓ Paralleler Eigenverkauf möglich
- ✓ Reduzierte Investition
Qualifizierter Alleinauftrag
- ✓ Vollständige Aufbereitung
- ✓ Maximale Vermarktung
- ✓ Kartei-Einsatz
- ✓ Voller Zeit- und Budgeteinsatz
Ohne schriftlichen Vertrag
Seit 12/2020 rechtlich unwirksam
§ 656a BGB. Kein gültiger Provisionsanspruch. Warnsignal bei der Maklerauswahl.
Unsere Ausstiegsklausel: 4 Wochen, beidseitig, ohne Angabe von Gründen.
Unser Alleinauftrag enthält eine Ausstiegsklausel: Der Vertrag ist mit vier Wochen Frist kündbar — ohne Gründe zu nennen. Die Klausel gilt beidseitig. Wir arbeiten gern mit Kunden, die sich aktiv für uns entscheiden.
Die schwarzen Schafe — und wie Sie sie erkennen.
Wir nennen sechs typische Praktiken, die in unserer Branche vorkommen und bei denen Sie aufmerksam werden sollten.
Überhöhte Preisversprechen zur Auftragsgewinnung
Ein Makler macht eine unrealistisch hohe Marktwertschätzung. Nach vier Wochen ohne Interessenten folgt der Anruf zur Preissenkung.
Rückzug nach der Unterschrift
Im Erstgespräch wirkt der Makler engagiert. Nach der Vertragsunterzeichnung meldet er sich lange nicht.
Schwache Objektaufbereitung
Handyfotos ohne Nachbearbeitung, unprofessionelles Exposé — für die volle Provision.
Preissenkung als erste Reaktion
Bei zäher Vermarktung heißt es sofort: den Preis senken. Oft liegt das Problem aber woanders.
Fehlende Transparenz bei Interessenten
Der Verkäufer erfährt wenig über Besichtigungen und Rückmeldungen.
Abweichung von der geteilten Provision
Einige Makler umgehen die Regel durch inoffizielle Abreden. Rechtlich problematisch.
Woran Sie einen guten Makler erkennen.
Prüfen Sie vor der Unterschrift diese zehn Punkte. Die Checkliste ist zum Ausdrucken und Mitnehmen ins Erstgespräch gedacht.
Nachvollziehbare Marktwertanalyse
Schriftlich, mit Vergleichsobjekten, mit Begründung.
Klare Vermarktungsstrategie
Welche Portale, welches Budget, welche Zielgruppe?
Professionelle Objektaufbereitung inklusive
Bildkomposition, Nachbearbeitung, Grundrisse, 360°-Tour.
Regelmäßige Berichterstattung
Schriftliche Status-Updates aus eigenem Antrieb.
Bonitätsprüfung der Interessenten
Als Standardprozess, nicht nur bei Bedarf.
Transparente Provision
Schriftlich ausgewiesen, geteilte Provision korrekt.
Ausstiegsmöglichkeit im Vertrag
Kündigungsklausel mit angemessener Frist.
Referenzen und Bewertungen
Google-Bewertungen mit Umfang und Alter prüfen.
Persönliche Ansprechbarkeit
Klarer Ansprechpartner, Vertretungsregelung.
Ehrliche Einschätzung auch zu unbequemen Punkten
Ein Makler, der allem zustimmt, ist ein Warnsignal.
Diese Checkliste dürfen Sie gern kopieren und weitergeben.
Zwei Rechenbeispiele aus der Region Hannover.
Abstrakte Prozentzahlen überzeugen selten. Deshalb zwei konkrete Beispiele.
Einfamilienhaus in Hannover-Umland, 400.000 € Marktwert
Privatverkauf
- • Startpreis 435.000 € (zu hoch)
- • 6 Wochen kaum Resonanz
- • Preissenkung auf 410.000 €
- • Verkauf bei 385.000 € nach 14 Wo.
Mit Makler
- • Startpreis 415.000 € (marktnah)
- • 45 Interessenten, 12 Besichtigungen
- • 4 konkrete Angebote
- • Verkauf bei 410.000 € nach 7 Wo.
- • Provision Verkäuferseite: 14.637 €
Eigentumswohnung in Hannover, 180.000 € Marktwert
Privatverkauf
- • Startpreis 195.000 € (zu hoch)
- • 4 Wochen keine Anfragen
- • Preissenkung auf 180.000 €
- • Verkauf 172.000 € nach 10 Wochen
Mit Makler
- • Startpreis 185.000 €
- • Kapitalanleger aus Kartei angesprochen
- • Verkauf bei 183.000 € nach 5 Wo.
- • Provision Verkäuferseite: 6.533 €
Beide Beispiele sind defensiv kalkuliert. Bei größerem Preisdruck oder mehreren Interessenten auf der Maklerseite fällt die Differenz häufig deutlich höher aus.
Wann der Privatverkauf die passende Wahl ist.
Ein Makler passt nicht zu jeder Situation. Aus Respekt vor Ihrer Entscheidung nennen wir die Fälle, in denen ein Privatverkauf der richtige Weg ist.
Familieninterne Direktverkäufe
Geht das Haus an das eigene Kind, die Schwester oder einen engen Verwandten, entfällt die Vermarktung. Sie brauchen einen Notar und gegebenenfalls eine Wertgutachter-Einschätzung.
Vorgemerkte Käufer aus dem direkten Umfeld
Ein Nachbar signalisiert seit Jahren Kaufinteresse und eine faire Einigung ist greifbar. Eine unabhängige Wertermittlung bleibt trotzdem sinnvoll.
Notverkäufe mit festem Käufer
In Zwangssituationen mit bereits feststehendem Käufer und hohem Zeitdruck genügt häufig der Weg über den Notar.
Kleinere Objekte: Garagen, Stellplätze, Nebengrundstücke
Bei sehr niedrigen Verkaufspreisen verändert die Provision die wirtschaftliche Logik. Hier lohnt eine ehrliche Abwägung.
In anderen Standardfällen erzielt die professionelle Vermarktung nach unserer Erfahrung das bessere Ergebnis.
Häufige Fragen zum Thema Makler
Nein. Sie dürfen Ihre Immobilie jederzeit selbst verkaufen. Die Frage ist, ob ein Privatverkauf oder eine professionelle Vermarktung für Ihre konkrete Situation das bessere Ergebnis liefert. In familieninternen Direktverkäufen, bei vorgemerkten Käufern aus dem Umfeld oder bei sehr kleinen Objekten ist der Privatverkauf oft sinnvoll. In Standardfällen erzielt die professionelle Vermarktung nach unserer Erfahrung das bessere Ergebnis.
In Niedersachsen sind 3,57 % vom Kaufpreis (inkl. MwSt.) für jede Seite marktüblich. Bei einer 400.000-€-Immobilie sind das 14.280 € für den Verkäufer — bei geteilter Provision trägt der Käufer die gleiche Summe.
Seit Dezember 2020 gilt in Deutschland die geteilte Provision. Beim Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an Privatkäufer trägt der Verkäufer mindestens die Hälfte der Maklercourtage. Inoffizielle Abreden, die den Käufer stärker belasten, sind rechtlich problematisch.
Im qualifizierten Alleinauftrag verkauft der Eigentümer seine Immobilie für einen definierten Zeitraum ausschließlich über einen Makler. Diese Vertragsform erlaubt uns, die volle Vermarktungsleistung (Fotografie, 360°-Touren, Portalgebühren, Kartei-Einsatz) vorzufinanzieren. Seit Ende 2020 schreibt § 656a BGB für Maklerverträge zu Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen die Textform vor — mündlich begründete Verträge sind unwirksam.
Das hängt vom Vertrag ab. Unser Alleinauftrag enthält eine Ausstiegsklausel: Der Vertrag ist mit vier Wochen Frist kündbar — ohne Gründe zu nennen. Die Klausel gilt beidseitig. Bei anderen Anbietern sollten Sie die Kündigungsbedingungen vor der Unterschrift prüfen.
In vier Situationen: (1) Familieninterne Direktverkäufe an Kinder oder Geschwister. (2) Vorgemerkte Käufer aus dem direkten Umfeld, mit denen eine faire Einigung greifbar ist. (3) Notverkäufe mit bereits feststehendem Käufer und hohem Zeitdruck. (4) Kleinere Objekte wie Garagen, Stellplätze oder Nebengrundstücke, bei denen die Provision die wirtschaftliche Logik verändert.
Unser Versprechen.
Wir sind seit 2001 am Markt. In 25 Jahren haben wir gelernt: Der Ruf einer Firma entsteht aus zwei Quellen — aus dem, was sie selbst sagt, und aus dem, was Kunden über sie erzählen. Unsere 4,8 Sterne bei Google, gebildet aus über 70 Bewertungen, sind für uns die ehrlichste Rückmeldung.
Was Sie von uns erwarten können:
- ✓ Eine ehrliche Marktwertanalyse, auch wenn das Ergebnis unter Ihrer ersten Vorstellung liegt.
- ✓ Professionelle Aufbereitung mit gekonnter Fotografie, fachgerechter Nachbearbeitung, 360°-Touren.
- ✓ Vermarktung über Portale plus aktive Ansprache unserer Kartei.
- ✓ Regelmäßige schriftliche Berichterstattung über den Stand der Vermarktung.
- ✓ Eine 4-Wochen-Ausstiegsklausel, beidseitig, ohne Angabe von Gründen.
- ✓ Die Sicherheit, dass unser Honorar erst mit dem erfolgreichen Abschluss entsteht.
Wir freuen uns auf Ihr Kennenlernen.
Das Erstgespräch ist für Sie kostenfrei und unverbindlich.
Das sagen unsere Kunden
