Vermietung — Ratgeber
Möblierte Wohnung vermieten: das sollten Sie wissen
Möbliert vermieten erlaubt eine höhere Miete – aber nur mit transparentem Möblierungszuschlag. Und die Mietpreisbremse gilt trotzdem.
Kurz gesagt
Für die Möblierung dürfen Sie einen Möblierungszuschlag verlangen – empfehlenswert ist, ihn im Mietvertrag gesondert auszuweisen und am Zeitwert der Möbel zu orientieren. Die Mietpreisbremse gilt auch für möblierte Wohnungen; Grundlage bleibt die ortsübliche Vergleichsmiete. Sonderregeln gibt es nur bei Wohnraum zum wirklich vorübergehenden Gebrauch (§ 549 BGB).
Der Möblierungszuschlag
Für mitvermietete Möbel ist ein Zuschlag zulässig. Wichtig: Eine gesetzlich verbindliche Berechnungsmethode gibt es derzeit nicht — empfehlenswert ist, den Zuschlag im Vertrag gesondert auszuweisen und nachvollziehbar am Zeitwert der Möbel zu orientieren. In der Praxis üblich sind zwei Ansätze – das Berliner Modell mit rund 2 % des Zeitwerts pro Monat und das Hamburger Modell mit Abschreibung plus Verzinsung. Mit zunehmendem Alter sinkt der ansetzbare Zeitwert deutlich; ein Zuschlag auf Basis des ursprünglichen Kaufpreises ist dann nicht mehr vertretbar.
Die Mietpreisbremse gilt auch möbliert
Eine Möblierung hebt die Mietpreisbremse nicht auf. Maßgeblich bleibt die ortsübliche Vergleichsmiete (in Hannover über den qualifizierten Mietspiegel); der Möblierungszuschlag kommt transparent hinzu. Wie die Bremse genau funktioniert, lesen Sie im Ratgeber „Mietpreisbremse".
Ausnahme: vorübergehender Gebrauch
Nur wenn Wohnraum tatsächlich zum vorübergehenden Gebrauch vermietet wird (§ 549 Abs. 2 BGB) – etwa ein Monteurzimmer auf Zeit – greifen Mietpreisbremse und bestimmte Kündigungsschutzregeln nicht. Eine dauerhafte Wohnnutzung fällt nicht darunter, auch wenn sie möbliert ist.
Vertrag und Praxis
In den Mietvertrag gehören eine Inventarliste mit dem Zustand der Möbel, der separat ausgewiesene Zuschlag und die Kaution. Steuerlich lassen sich die Möbel als Werbungskosten abschreiben. Bedenken Sie die stärkere Abnutzung und den höheren Verwaltungsaufwand gegenüber der unmöblierten Vermietung.
| Punkt | Kurz erklärt |
|---|---|
| Möblierungszuschlag | Zulässig — Empfehlung: gesondert ausweisen und am Zeitwert orientieren. |
| Berechnung | Keine gesetzliche Methode — üblich: Berliner Modell (~2 %/Monat vom Zeitwert) oder Hamburger Modell. |
| Mietpreisbremse | Gilt auch möbliert; Basis bleibt die Vergleichsmiete. |
| Ausnahme | Nur bei vorübergehendem Gebrauch (§ 549). |
Checkliste vor der möblierten Vermietung
- Zeitwert der Möbel ermittelt, Zuschlag berechnet
- Möblierungszuschlag im Vertrag separat ausgewiesen
- Mietpreisbremse geprüft (Vergleichsmiete als Basis)
- Inventarliste mit Zustand erstellt
- Kaution und Abschreibung berücksichtigt
Hinweis: Dieser Beitrag bietet allgemeine Informationen und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Der Gesetzgeber arbeitet zudem an strengeren Regeln für möblierte Wohnungen (u. a. zur transparenten Ausweisung des Zuschlags) – den aktuellen Stand vor Vertragsabschluss prüfen.
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Häufige Fragen zur möblierten Vermietung
Ja, über einen angemessenen Möblierungszuschlag. Eine gesetzlich verbindliche Berechnungsmethode gibt es derzeit nicht; in der Praxis wird er meist am Zeitwert der Möbel orientiert. Damit die Miethöhe nachvollziehbar ist, sollte der Zuschlag im Mietvertrag gesondert ausgewiesen und mit einer Inventar- und Wertaufstellung dokumentiert werden.
Eine gesetzlich festgelegte Methode gibt es nicht. In Rechtsprechung und Praxis werden verschiedene Ansätze verwendet: Das sogenannte Berliner Modell rechnet rund 2 Prozent des Zeitwerts der Möbel pro Monat, das Hamburger Modell setzt Abschreibung und Verzinsung auf den Zeitwert an. Mit zunehmendem Alter der Möbel sinkt der ansetzbare Zeitwert deutlich; ein Zuschlag auf Basis des ursprünglichen Kaufpreises ist dann nicht mehr vertretbar.
Ja. Grundlage bleibt die ortsübliche Vergleichsmiete. Der Möblierungszuschlag kommt transparent hinzu und muss nachvollziehbar sein. Nur bei Wohnraum zum nur vorübergehenden Gebrauch (§ 549 BGB) gelten Sonderregeln.
Nur bei einer echten, befristeten Nutzung zum vorübergehenden Gebrauch (§ 549 Abs. 2 BGB), etwa Monteurzimmern. Dann greifen Mietpreisbremse und bestimmte Kündigungsschutzregeln nicht. Eine dauerhafte Wohnnutzung fällt nicht darunter.
Eine Inventarliste mit Zustand der Möbel, der separat ausgewiesene Möblierungszuschlag sowie die Kaution. So sind Abnutzung und Mietzusammensetzung später nachvollziehbar.
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