Vermietung — Ratgeber
Mietvertrag: die 5 häufigsten Fehler
Viele Standard-Mietverträge enthalten Klauseln, die vor Gericht nicht halten. Wir zeigen die fünf häufigsten – und was stattdessen gilt.
Kurz gesagt
Unwirksame Klauseln fallen ersatzlos weg – an ihre Stelle tritt die gesetzliche Regelung, oft zugunsten des Mieters. Die fünf häufigsten Stolpersteine: starre Renovierungsfristen, eine Endrenovierungspflicht „in jedem Fall", eine zu hohe Kaution, Kleinreparaturen ohne Grenzen und ein generelles Tierhaltungsverbot.
Fehler 1: Starre Fristen bei Schönheitsreparaturen
Klauseln, die feste Renovierungsabstände vorschreiben (etwa Bad und Küche alle drei Jahre) – unabhängig vom tatsächlichen Zustand – sind nach ständiger BGH-Rechtsprechung unwirksam. Folge: Der Mieter muss dann gar nicht renovieren. Wurde die Wohnung zudem unrenoviert übergeben, darf die Renovierung ohne angemessenen Ausgleich ohnehin nicht auf den Mieter abgewälzt werden.
Fehler 2: Endrenovierung „in jedem Fall"
Eine Klausel, die den Mieter verpflichtet, bei Auszug unabhängig vom Zustand und von der Wohndauer zu renovieren, ist unwirksam. Sie benachteiligt den Mieter unangemessen. Auch sogenannte Quotenabgeltungsklauseln (anteilige Kostenbeteiligung) sind nach neuerer Rechtsprechung generell unwirksam.
Fehler 3: Zu hohe Kaution
Die Mietkaution ist in § 551 BGB zwingend geregelt: höchstens drei Nettokaltmieten. Eine höhere Kaution oder zusätzlich verlangte Sicherheiten sind unwirksam. Der Mieter darf die Kaution außerdem in drei gleichen Monatsraten zahlen.
Fehler 4: Kleinreparaturen ohne Grenzen
Kleinreparaturen lassen sich nur eingeschränkt auf den Mieter umlegen. Wirksam ist die Klausel nur mit einem Höchstbetrag je einzelner Reparatur und einer jährlichen Obergrenze – und nur für Gegenstände, die dem häufigen Zugriff des Mieters unterliegen. Fehlen diese Grenzen, ist die Klausel insgesamt unwirksam.
Fehler 5: Generelles Tierhaltungsverbot
Ein pauschales Verbot jeglicher Tierhaltung ist unwirksam (BGH). Kleintiere wie Hamster oder Ziervögel sind immer erlaubt. Bei Hunden und Katzen kommt es auf eine Abwägung im Einzelfall an – ein generelles Verbot ersetzt diese Abwägung nicht.
| Klausel | Was gilt |
|---|---|
| Starre Renovierungsfristen | Unwirksam – Mieter muss nicht nach festem Plan renovieren. |
| Endrenovierung „in jedem Fall" | Unwirksam. |
| Kaution | Höchstens 3 Nettokaltmieten (§ 551), in 3 Raten zahlbar. |
| Kleinreparaturen | Nur mit Einzel- und Jahresobergrenze wirksam. |
| Tierhaltung | Generelles Verbot unwirksam; Kleintiere immer erlaubt. |
Hinweis: Dieser Beitrag bietet allgemeine Informationen und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Verträge sollten im Einzelfall geprüft werden.
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Häufige Fragen zum Mietvertrag
Nein. Klauseln, die Schönheitsreparaturen nach festen Zeitabständen unabhängig vom Zustand verlangen (starre Fristen), sind nach ständiger BGH-Rechtsprechung unwirksam. Dann muss der Mieter gar nicht renovieren.
Höchstens drei Nettokaltmieten (§ 551 BGB). Eine darüber hinausgehende Kaution oder zusätzliche Sicherheiten sind unwirksam; der Mieter darf die Kaution zudem in drei Raten zahlen.
Nur mit Grenzen: Eine Kleinreparaturklausel ist nur wirksam, wenn sie einen Höchstbetrag je Reparatur und eine jährliche Obergrenze enthält und sich auf Gegenstände des häufigen Zugriffs beschränkt. Ohne diese Grenzen ist sie unwirksam.
Ein generelles Tierhaltungsverbot ist unwirksam (BGH). Kleintiere wie Hamster oder Ziervögel sind ohnehin immer erlaubt. Bei Hunden und Katzen ist eine Einzelfallabwägung nötig, ein pauschales Verbot zählt nicht.
Die unwirksame Klausel entfällt ersatzlos, der übrige Vertrag bleibt gültig. An ihre Stelle tritt die gesetzliche Regelung. Eine Rettung der Klausel auf das gerade noch zulässige Maß gibt es nicht.
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