Vermietung — Ratgeber
Mieterhöhung: Welche Form ist richtig — und welche Fehler kosten Geld?
Eine Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist an Form, Grenzen und Fristen gebunden. Wer einen Punkt übersieht, riskiert, dass die Erhöhung unwirksam ist.
Kurz gesagt
Eine Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete muss in Textform verlangt und begründet werden (z. B. mit dem Mietspiegel). Sie darf die Kappungsgrenze nicht überschreiten – höchstens 20 Prozent in drei Jahren, in Hannover als angespanntem Wohnungsmarkt nur 15 Prozent – und nie über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die höhere Miete gilt frühestens ab dem dritten Monat nach Zugang.
Worum es geht: die ortsübliche Vergleichsmiete
Die häufigste Mieterhöhung im laufenden Mietverhältnis ist die Anhebung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB – also dem, was für vergleichbare Wohnungen nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage am Ort üblich gezahlt wird. Sie ist die Obergrenze jeder Erhöhung. Abzugrenzen sind Staffel- und Indexmiete sowie die Modernisierungs-Mieterhöhung nach § 559 BGB, für die eigene Regeln gelten.
Die richtige Form: Textform und Begründung
Das Erhöhungsverlangen muss in Textform erfolgen (§ 558a BGB): Ein Brief oder eine E-Mail genügt, eine eigenhändige Unterschrift ist nicht zwingend. Entscheidend ist die Begründung – sie belegt, dass die neue Miete der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht. Zulässig sind unter anderem der örtliche Mietspiegel, ein Sachverständigengutachten oder mindestens drei vergleichbare Wohnungen. Das Schreiben muss an alle im Vertrag genannten Mieter gerichtet sein und die neue Gesamtmiete klar benennen. Fehlt die Begründung, ist das Verlangen formell unwirksam.
Die Grenzen: Kappungsgrenze und Vergleichsmiete
Auch wenn die Vergleichsmiete höher liegt, darf die Miete nicht beliebig schnell steigen. Die Kappungsgrenze begrenzt die Erhöhung auf höchstens 20 Prozent in drei Jahren. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt sind es nur 15 Prozent – das gilt für Hannover nach der Niedersächsischen Mieterschutzverordnung. Berechnet wird ab der Miete zu Beginn des Dreijahreszeitraums. Unabhängig davon gilt immer: Die neue Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen. In Hannover ist der qualifizierte Mietspiegel die maßgebliche Referenz.
Die Fristen: Sperrfrist und Zustimmung
Vor einer Erhöhung muss die Miete eine Weile unverändert geblieben sein: Zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens seit 15 Monaten, ein neues Verlangen ist frühestens 12 Monate nach der letzten Erhöhung möglich (Jahressperrfrist). Nach Zugang hat der Mieter eine Überlegungsfrist bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats. Stimmt er zu, schuldet er die höhere Miete ab Beginn des dritten Kalendermonats. Stimmt er nicht zu, kann der Vermieter innerhalb von weiteren drei Monaten auf Zustimmung klagen.
Die drei häufigsten Fehler
1. Falsche oder fehlende Form: keine Textform oder keine nachvollziehbare Begründung – das Verlangen ist unwirksam. 2. Kappungsgrenze übersehen: mehr als 20 Prozent (in Hannover 15 Prozent) in drei Jahren oder über die Vergleichsmiete hinaus. 3. Fristen falsch berechnet: Sperrfrist nicht eingehalten oder den Wirksamkeitstermin (ab dem dritten Monat) falsch angesetzt.
| Punkt | Kurz erklärt |
|---|---|
| Form | Textform mit Begründung (z. B. Mietspiegel), an alle Mieter. |
| Kappungsgrenze | Max. 20 % in 3 Jahren, in Hannover 15 % – nie über die Vergleichsmiete. |
| Sperrfrist | Miete seit 15 Monaten unverändert; Verlangen frühestens 12 Monate nach der letzten Erhöhung. |
| Wirksam ab | Beginn des 3. Kalendermonats nach Zugang (Zustimmung vorausgesetzt). |
Checkliste vor dem Schreiben
- In Textform verfasst (Brief oder E-Mail)
- Nachvollziehbar begründet (Mietspiegel, Vergleichswohnungen oder Gutachten)
- Kappungsgrenze geprüft (in Hannover 15 % in 3 Jahren)
- Ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschritten
- Sperrfrist eingehalten (Miete seit 15 Monaten unverändert)
- An alle Mieter gerichtet, neue Gesamtmiete klar genannt
- Wirksamkeitstermin korrekt (ab Beginn des 3. Monats nach Zugang)
Hinweis: Dieser Beitrag bietet allgemeine Informationen und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Im Einzelfall helfen Anwältinnen und Anwälte oder Eigentümerverbände wie Haus & Grund weiter.
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Häufige Fragen zur Mieterhöhung
Es genügt Textform nach § 558a BGB – ein Brief oder eine E-Mail ohne eigenhändige Unterschrift. Wichtig ist eine nachvollziehbare Begründung, etwa über den Mietspiegel. Fehlt sie, ist das Verlangen unwirksam.
Innerhalb von drei Jahren höchstens 20 Prozent, in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt wie Hannover nur 15 Prozent (Kappungsgrenze). Zusätzlich darf die ortsübliche Vergleichsmiete nie überschritten werden.
Der Mieter hat eine Überlegungsfrist bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang. Stimmt er zu, gilt die höhere Miete ab Beginn des dritten Kalendermonats.
Zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens muss die Miete seit 15 Monaten unverändert sein, und ein neues Verlangen ist frühestens 12 Monate nach der letzten Erhöhung möglich (Jahressperrfrist).
Stimmt der Mieter nicht bis zum Ablauf der Überlegungsfrist zu, kann der Vermieter innerhalb von weiteren drei Monaten auf Erteilung der Zustimmung klagen.
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