Haus verkaufen mit Wohnrecht — so kann es gelingen

Was ein Wohnrecht ist — und warum es beim Verkauf zum Problem wird

Ein Wohnungsrecht nach § 1093 BGB gibt einer Person das Recht, eine Immobilie oder einen Teil davon lebenslang zu bewohnen. Es steht in Abteilung II des Grundbuchs und bleibt auch bestehen, wenn die Immobilie verkauft wird. Typische Konstellation: Die Eltern haben das Haus an ein Kind übertragen und sich dabei ein Wohnrecht vorbehalten — oder ein Ehepartner ist über ein Wohnrecht abgesichert.

Für den Bewohner ist das ein starker Schutz. Für den Verkauf ist es eine hohe Hürde: Der Käufer erwirbt ein Haus, in dem jemand dauerhaft und unentgeltlich wohnen darf. Das drückt den Preis erheblich — der Abschlag entspricht grob dem kapitalisierten Wohnwert über die statistische Lebenserwartung des Berechtigten.

Das eigentliche Hindernis: die Bank des Käufers

Der Preisabschlag ist verhandelbar — das eigentliche Problem sitzt woanders. Die meisten Käufer finanzieren, und die finanzierende Bank verlangt eine Grundschuld an erster Rangstelle. Ein vorrangig eingetragenes Wohnrecht bleibt jedoch selbst in einer Zwangsversteigerung bestehen und macht die Immobilie für die Bank kaum verwertbar. Die Konsequenz aus der Praxis: Hinter einem Wohnrecht ordnet sich kaum eine Bank ein. Damit scheiden fast alle finanzierenden Käufer aus — übrig bleiben Barzahler und Kapitalanleger mit entsprechenden Preisvorstellungen.

Praxisbeispiel aus der Region Hannover: Abfindung plus Mietvertrag

Ein Fall aus unserer aktuellen Arbeit (Details anonymisiert): Eine Immobilie sollte verkauft werden, die Bewohnerin hatte ein eingetragenes Wohnrecht und wollte im Haus bleiben. Interessenten gab es — aber jede Finanzierung scheiterte an der Rangfrage.

Die Lösung, die alle Seiten trägt, bestand aus zwei Bausteinen:

Baustein 1 — Abfindung des Wohnrechts: Die Wohnberechtigte verzichtete gegen eine faire Abfindungszahlung auf ihr Wohnrecht und bewilligte die Löschung im Grundbuch. Die Höhe orientierte sich am kapitalisierten Wert des Wohnrechts. Ergebnis: ein lastenfreies Grundbuch — die Immobilie wurde für die Käufer-Bank finanzierbar.

Baustein 2 — Mietvertrag mit langfristiger Wohnsicherheit: Parallel wurde ein Mietvertrag geschlossen, bei dem für die Dauer von zehn Jahren nur die Mieterin kündigen kann — der Vermieter verzichtet für diesen Zeitraum auf sein ordentliches Kündigungsrecht. Einzige Ausnahme: die Nichtzahlung der Miete. Die Bewohnerin blieb also in ihrem Zuhause, jetzt als Mieterin mit vertraglich gesicherter Perspektive und einer Abfindung auf dem Konto.

So wurde aus einem blockierten Verkauf ein Abschluss, bei dem der Verkäufer einen marktnahen Preis erzielte, die Bewohnerin Wohnsicherheit und Liquidität gewann und der Käufer ein sauber finanzierbares Objekt mit verlässlicher Mieteinnahme erhielt.

Die ehrliche Abwägung

Wir sagen auch klar, was dieser Weg bedeutet: Ein Mietvertrag ist rechtlich schwächer als ein im Grundbuch eingetragenes Wohnrecht. Der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete" und ein sauber formulierter Kündigungsverzicht geben viel Sicherheit — aber die Konstruktion muss sorgfältig aufgesetzt werden, und die Abfindung kann steuerliche Folgen haben. Deshalb gehört diese Lösung immer in die Hände von Notar, Anwalt und Steuerberater. Wir koordinieren das auf Wunsch mit unserem Netzwerk — die Vermittlung ist für Sie kostenfrei.

Hinweis: Dieser Beitrag beschreibt einen Praxisfall und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Jede Konstellation ist anders — lassen Sie Ihre Situation individuell prüfen.