Diskretion in der Findungsphase
Solange Sie prüfen, erfährt niemand davon. Kein Inserat, kein Schild, keine Anfrage bei Ihren Mietern.
Für Eigentümer von Mehrfamilienhäusern
Mehrfamilienhaus verkaufen in Hannover und Region
Diskret, ohne Unruhe bei Ihren Mietern und zu einem Preis, der sich aus den tatsächlichen Erträgen ergibt — nicht aus einem Bauchgefühl.
Kostenfrei, wenn ein Verkauf im Raum steht · Ohne Inserat · Ohne Kontakt zu Ihren Mietern
Sie denken über einen Verkauf nach — und wollen erst einmal niemanden beunruhigen
Die meisten Eigentümer, die uns wegen eines Mehrfamilienhauses ansprechen, haben sich noch nicht entschieden. Sie wollen zuerst wissen, was das Haus überhaupt wert ist. Und sie wollen genau das herausfinden, ohne dass Mieter, Nachbarn oder der Markt davon erfahren.
Die Anlässe ähneln sich: Das Haus ist über Jahrzehnte gewachsen und die Verwaltung wird zur Last. Eine Erbengemeinschaft muss sich einigen. Ein größerer Instandhaltungsstau steht an, und die Frage lautet: investieren oder verkaufen. Oder das Portfolio soll bereinigt werden.
In allen diesen Fällen gilt dasselbe: Zuerst braucht es Klarheit über den Wert. Alles andere kommt danach.
Sechs Dinge, die beim Mehrfamilienhaus den Unterschied machen
Keine Unruhe bei den Mietern
Verunsicherte Mieter kosten Geld. Wir kommunizieren abgestimmt, terminiert und sachlich — nicht als Überraschung im Treppenhaus.
Keine Spekulation im Umfeld
Sobald bekannt wird, dass ein Haus zum Verkauf steht, beginnt das Gerede. Das drückt am Ende den Preis.
Vorgemerkte Kapitalanleger
Wir sprechen zuerst Interessenten an, die wir kennen und die bereits nach vermieteten Objekten in der Region suchen.
Bewertung nach Ertrag
Der Wert ergibt sich aus Mieteinnahmen, Kosten und Zustand — nachvollziehbar gerechnet statt geschätzt.
Sauberer Umgang mit Mieterdaten
Mieterlisten und Verträge enthalten personenbezogene Daten. Wir geben sie nur geschwärzt und nur an geprüfte Interessenten weiter.
Was Ihr Mehrfamilienhaus wert ist — und wie sich das errechnet
Bei einem Einfamilienhaus schaut man auf vergleichbare verkaufte Objekte. Bei einem Mehrfamilienhaus funktioniert das nicht: Käufer sind hier fast immer Kapitalanleger, und die rechnen. Maßgeblich ist deshalb das Ertragswertverfahren.
- Jahresnettokaltmiete — was das Haus im Jahr tatsächlich einbringt, ohne Nebenkosten.
- Minus nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten — Verwaltung, Instandhaltungsrücklage, Mietausfallwagnis. Übrig bleibt der Reinertrag.
- Mal Faktor — dieser Vervielfältiger hängt von Lage, Baujahr, Zustand und Mietstruktur ab.
Genau am dritten Schritt entscheidet sich der Preis, und genau dort wird am meisten danebengegriffen. Ein Haus in der Südstadt und eines am Stadtrand können bei gleicher Miete deutlich unterschiedliche Faktoren haben. Wer pauschal rechnet, verschenkt Geld oder findet keinen Käufer.
Welcher Faktor für Ihr Objekt angemessen ist, sagen wir Ihnen nach dem Ortstermin — belegt und nachvollziehbar, nicht als Hausnummer am Telefon.
Das eigentliche Thema sind die Mieter
Fast alle Sorgen, die Eigentümer beim Verkauf eines vermieteten Hauses haben, drehen sich um die Menschen, die darin wohnen. Die wichtigsten Punkte, geordnet:
Die Mietverträge laufen weiter
Nach § 566 BGB gilt „Kauf bricht nicht Miete". Der Käufer tritt in alle bestehenden Mietverhältnisse ein. Ihre Mieter müssen dem Verkauf nicht zustimmen und können ihn nicht verhindern.
Besichtigungen ohne Belastung
Der heikelste Teil. Wir bündeln Termine, kündigen sie rechtzeitig an und gehen nur mit Interessenten hinein, die ihre Finanzierung nachgewiesen haben. Kein Durchlauf von Neugierigen.
Mieterdaten sind personenbezogene Daten
Eine Mieterliste mit Namen gehört nicht in ein Exposé. Wir arbeiten in der Vermarktung mit geschwärzten Aufstellungen und geben Details erst weiter, wenn ernsthaftes Kaufinteresse belegt ist.
Kommunikation nach dem Verkauf
Wie und wann die Mieter vom Eigentümerwechsel erfahren, stimmen wir mit Ihnen ab. Ein sachliches Schreiben zur richtigen Zeit erspart Ihnen und dem Käufer viel Ärger.
Rechtliche Einzelfragen — etwa zu Vorkaufsrechten oder Kündigungssperrfristen bei einer Aufteilung — klären wir gemeinsam mit Ihrem Notar oder Anwalt. Rechtsberatung dürfen und wollen wir nicht leisten.
So läuft es ab
1. Vertrauliches Gespräch
Am Telefon oder bei Ihnen. Wir klären Ausgangslage, Zeitrahmen und wie diskret vorgegangen werden soll.
2. Unterlagen und Ortstermin
Mieterliste, Verträge, Abrechnungen, Zustand. Danach die schriftliche Einschätzung innerhalb von 48 Stunden.
3. Stille Ansprache
Zuerst vorgemerkte Kapitalanleger. Ein öffentliches Inserat nur, wenn Sie es ausdrücklich wollen.
4. Geprüfte Interessenten
Finanzierungsnachweis vor der ersten Besichtigung. Termine gebündelt und mit Vorlauf angekündigt.
5. Beurkundung
Vorbereitung des Kaufvertrags mit dem Notar, Begleitung des Termins, Abstimmung der Übergabe.
6. Übergang
Mietkautionen, laufende Verträge, Zählerstände und die Information an die Mieter — geordnet übergeben.
Wo wir Mehrfamilienhäuser vermitteln
Seit 2001 haben wir über 700 Immobilien vermittelt — darunter Mehrfamilienhäuser in sehr unterschiedlichen Lagen: in Hannover selbst ebenso wie in Barsinghausen, Garbsen, Langenhagen und der Wedemark. Die Aufgabenstellung ist dabei erstaunlich ähnlich, unabhängig von der Postleitzahl: Mieterliste sichten, Ertrag sauber rechnen, Besichtigungen ohne Reibung organisieren, Mieterkommunikation sauber halten.
Was sich unterscheidet, ist der Markt. In Hannover treffen Sie überwiegend auf institutionelle und semiprofessionelle Käufer, im Umland häufiger auf private Kapitalanleger aus der Region. Das verändert Ansprache, Faktor und Vermarktungsdauer.
Häufige Fragen
Wie wird ein Mehrfamilienhaus bewertet?
Anders als bei einem Einfamilienhaus zählt nicht der Vergleich mit ähnlichen Objekten, sondern der Ertrag. Grundlage ist das Ertragswertverfahren: Von der Jahresnettokaltmiete werden die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten abgezogen, daraus ergibt sich der Reinertrag. Dieser wird mit einem Faktor multipliziert, der von Lage, Zustand, Baujahr und Mietstruktur abhängt. Welcher Faktor für Ihr Haus gilt, lässt sich nicht pauschal sagen — das ermitteln wir im Einzelfall.
Müssen meine Mieter dem Verkauf zustimmen?
Nein. Sie können Ihr Mehrfamilienhaus verkaufen, ohne Ihre Mieter um Erlaubnis zu fragen. Nach § 566 BGB gilt der Grundsatz Kauf bricht nicht Miete: Alle bestehenden Mietverträge laufen unverändert weiter, der Käufer tritt als neuer Vermieter ein. Für die Mieter ändert sich rechtlich zunächst nichts außer dem Namen auf der Nebenkostenabrechnung.
Erfahren meine Mieter, dass ich verkaufen möchte?
In der Findungsphase nicht, wenn Sie es nicht wünschen. Wir arbeiten in dieser Phase ohne öffentliches Inserat und sprechen zunächst vorgemerkte Kapitalanleger an. Erst wenn Besichtigungen nötig werden, muss der Kontakt zu den Mietern hergestellt werden — und auch dann abgestimmt, terminiert und ohne Besichtigungstourismus.
Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf?
Im Kern: aktuelle Mieterliste mit Nettokaltmieten und Vertragsbeginn, die Mietverträge selbst, Nebenkostenabrechnungen der letzten Jahre, Grundbuchauszug, Flurkarte, Wohnflächenberechnung, Grundrisse, Energieausweis sowie eine Aufstellung durchgeführter und anstehender Instandhaltungen. Was fehlt, beschaffen wir für Sie.
Ist es sinnvoll, das Haus vorher in Eigentumswohnungen aufzuteilen?
Manchmal ja, oft nicht. Eine Aufteilung kann den Gesamterlös erhöhen, kostet aber Zeit und Geld und bringt rechtliche Auflagen mit sich — unter anderem ein Vorkaufsrecht der Mieter und Kündigungssperrfristen. Ob sich das für Ihr Objekt rechnet, hängt vom Einzelfall ab. Wir rechnen beide Wege durch, bevor Sie entscheiden.
Was kostet die Ersteinschätzung?
Nichts, wenn ein Verkauf im Raum steht — auch dann nicht, wenn Sie sich danach dagegen entscheiden. Sie erhalten die schriftliche Einschätzung innerhalb von 48 Stunden nach dem Vor-Ort-Termin.
Erst den Wert kennen, dann entscheiden
Sagen Sie uns, um welches Objekt es geht. Wir melden uns zurück, ohne dass jemand davon erfährt — und ohne dass Sie sich zu irgendetwas verpflichten.
Oder rufen Sie an: 05105 5914601, Mo–Fr 9–17 Uhr
Unsere Einschätzung dient der Verkaufspreis-Orientierung und ist kein Verkehrswertgutachten im Sinne der ImmoWertV.