Kaufen & Finanzierung — Ratgeber
Anschlussfinanzierung: wenn die Zinsbindung ausläuft
Günstig finanziert um 2019/2020 und jetzt Sorge vor der Anschlussrate? Sie haben mehr Optionen als gedacht – vom Sonderkündigungsrecht bis zum lohnenden Bankwechsel.
Kurz gesagt
Läuft die Zinsbindung aus, drohen bei gestiegenen Zinsen höhere Raten. Sie sind dem aber nicht ausgeliefert: Wer früh plant, kann den Zins per Forward-Darlehen vorab sichern, dank Sonderkündigungsrecht die Bank wechseln, vom inzwischen gesunkenen Beleihungsauslauf profitieren, die Tilgung anpassen – und eine ohnehin geplante Modernisierung gleich mitfinanzieren.
Früh kümmern lohnt sich
Die Anschlussfinanzierung regelt die Restschuld, wenn die erste Zinsbindung endet. Warten Sie nicht bis zum letzten Monat: Schon zwei bis drei Jahre vorher lohnt der Marktvergleich – unter anderem, weil sich der Zins mit einem Forward-Darlehen bis zu fünf Jahre im Voraus sichern lässt.
1. Ihr Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB
Viele wissen nicht: Nach § 489 BGB dürfen Sie ein Darlehen mit gebundenem Sollzins zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit sechs Monaten Frist kündigen – ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Das gilt selbst dann, wenn Sie eigentlich 15 oder 20 Jahre Zinsbindung vereinbart haben. Sie sind also nicht „gefangen", sondern können nach zehn Jahren zu besseren Konditionen umschulden.
2. Warum sich ein Bankwechsel oft lohnt
Steigende Marktzinsen sind die eine Seite – die andere ist Ihr Beleihungsauslauf, also das Verhältnis von Restschuld zum Immobilienwert. Nach zehn bis fünfzehn Jahren haben Sie schon kräftig getilgt, und der Wert Ihrer Immobilie ist meist gestiegen. Beides senkt den Beleihungsauslauf deutlich – und ein niedriger Beleihungsauslauf bedeutet bei vielen Banken eine bessere Zinsklasse. So lässt sich ein Teil des Marktanstiegs ausgleichen.
Das eigene Institut bietet zur Verlängerung (Prolongation) oft nicht den besten Zins, weil es weiß, dass ein Wechsel Aufwand bedeutet. Tatsächlich ist der Wechsel aber günstig: Die bestehende Grundschuld wird einfach an die neue Bank abgetreten – das kostet nur geringe Notar- und Grundbuchgebühren, keine komplette Neubestellung.
| Beispiel Beleihungsauslauf | |
|---|---|
| Immobilienwert heute | 400.000 € |
| Restschuld nach 10–15 Jahren | 200.000 € |
| Beleihungsauslauf | 50 % |
| Folge | oft die beste Zinsklasse (viele Banken unter 60 % Beleihungsauslauf) |
3. Forward-Darlehen: Zins heute sichern
Erwarten Sie steigende Zinsen, können Sie sich mit einem Forward-Darlehen die heutigen Konditionen für die Anschlussfinanzierung reservieren – bis zu fünf Jahre im Voraus, auf Wunsch bei einer anderen Bank. Die Bank verlangt dafür einen kleinen Zinsaufschlag je Monat Vorlaufzeit. Der Preis für Planungssicherheit – sinnvoll, wenn Sie ruhig schlafen wollen.
4. Wenn die Rate trotzdem zu hoch wird
Ist die neue Rate eine Belastung, hilft das Gespräch mit der Bank: Da nach Jahren der Tilgungsanteil – bezogen auf die kleinere Restschuld – prozentual gestiegen ist, lässt sich die Tilgung senken, um die monatliche Rate zu drücken. Der Preis: Die Laufzeit verlängert sich. Umgekehrt senkt eine Sondertilgung oder eingebrachtes Eigenkapital die Restschuld – das verbessert zugleich den Beleihungsauslauf und damit den Zins.
5. Modernisierung gleich mitdenken
Steht ohnehin eine Sanierung an – neue Heizung, Fenster, Dämmung –, ist die Anschlussfinanzierung der ideale Moment, den Bedarf gleich mit einzuplanen. Eine energetische Modernisierung steigert Wohnkomfort und Immobilienwert; über KfW-Förderprogramme (zinsgünstige Kredite oder Zuschüsse für energetisches Sanieren) lässt sie sich oft günstig finanzieren. Konditionen und Programme ändern sich – aktuellen Stand prüfen.
Ihre Optionen auf einen Blick
- Prolongation: bequem bei der eigenen Bank verlängern – aber selten der günstigste Zins.
- Umschuldung/Bankwechsel: oft günstiger, vor allem dank gesunkenem Beleihungsauslauf.
- Forward-Darlehen: Zins vorab sichern (bis 5 Jahre im Voraus).
- Sonderkündigung (§ 489): nach 10 Jahren raus, mit 6 Monaten Frist.
- Tilgung anpassen / Sondertilgung: Rate steuern bzw. Restschuld senken.
- Modernisierung + KfW: Sanierungsbedarf mitfinanzieren.
Hinweis: Allgemeine Informationen, keine Finanz- oder Anlageberatung. Beispielwerte sind gerundet und vereinfacht.
Wie hoch wäre Ihre Anschlussrate?
Rechnen Sie verschiedene Zins- und Tilgungsszenarien für die Restschuld durch.
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Häufige Fragen zur Anschlussfinanzierung
Die Anschlussfinanzierung ist die Folgefinanzierung der Restschuld, wenn die erste Zinsbindung ausläuft. Sie können bei Ihrer Bank verlängern (Prolongation) oder zu einer anderen Bank wechseln (Umschuldung).
Ja. Nach § 489 BGB können Sie ein Darlehen mit gebundenem Sollzins zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit einer Frist von sechs Monaten kündigen – ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Das gilt auch bei längeren Zinsbindungen von 15 oder 20 Jahren und ermöglicht einen günstigeren Wechsel.
Oft ja. Nach 10 bis 15 Jahren ist die Restschuld kleiner und der Immobilienwert meist gestiegen – der Beleihungsauslauf sinkt. Ein niedriger Beleihungsauslauf bedeutet bei vielen Banken eine bessere Zinsklasse, was den Marktanstieg teilweise ausgleichen kann. Der Wechsel selbst ist günstig, da die Grundschuld an die neue Bank abgetreten wird.
Mit einem Forward-Darlehen sichern Sie sich den Zins für Ihre Anschlussfinanzierung schon heute – bis zu fünf Jahre im Voraus, auch bei einer anderen Bank. Dafür verlangt die Bank einen kleinen Zinsaufschlag je Monat Vorlaufzeit. Sinnvoll, wenn Sie steigende Zinsen erwarten und Planungssicherheit wollen.
Sprechen Sie früh mit der Bank: Sie können die Tilgung senken, um die Rate zu drücken (die Laufzeit verlängert sich dann). Eine Sondertilgung oder Eigenkapital senkt die Restschuld und verbessert zugleich den Beleihungsauslauf. Und vergleichen Sie Angebote mehrerer Banken.
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